24.10.2014

Председатель Москомстройинвеста: о девелоперах, банках и ((китайских инвесторах))

Насколько благоприятна сегодня экономическая конъюнктура для столичных девелоперов, какие проекты в Москве оказались не слишком привлекательны для китайских инвесторов и что планируют сделать власти города для повышения привлекательности инвестиций в строительство дорог, председатель Москомстройинвеста рассказал в интервью журналистам.

– Константин Петрович, сегодня стартует одна из крупнейших европейских выставок недвижимости – Expo Real в Мюнхене. Это традиционное место встречи инвесторов, девелоперов, банкиров, чиновников и других участников рынка. С каким настроением вы готовились к Expo Real, учитывая непростую для России экономико-политическую ситуацию?

– Если честно, со смешанным. С одной стороны, у нас подготовлена очень интересная программа для московского стенда. Впервые мы можем показать результаты: то, что сделано по промзонам, то, как мы работаем с инвесторами в рамках государственно-частного партнерства по строительству дорог и социалке. С другой стороны, есть ощущение, что с западными партнерами в сегодняшней обстановке у нас получится, увы, лишь обмен мнениями и информацией, а вот конкретные проекты мы вряд ли будем обсуждать.

– Как бывший банкир, что вы думаете об экономической конъюнктуре с точки зрения доступности финансовых ресурсов для строительных компаний?

– Доступность кредитных средств ограничена. Конечно, системные компании, работающие на государственных заказах, строящие крупные объекты, имеющие большие коллективы, банки будут поддерживать – вплоть до снижения процентных ставок и отсрочки по процентам. А вот средние и тем более небольшие компании могут в лучшем случае остановиться в развитии, а в худшем – лишиться залоговых активов или даже сменить собственников, как это уже было в кризис 2008 года. Именно тогда ведь стал крупным девелопером, например, ВТБ.

– Думаете, банки захотят "вешать" на себя дополнительные непрофильные активы? Они ведь только-только разобрались с тем, что им досталось как результат последнего кризиса…

– Они будут вынуждены это сделать, а Центральный банк, как мне кажется, поможет им в этом – и деньгами, и смягчением ряда банковских нормативов.

– Какие компании, работающие на рынке недвижимости Москвы, могут пострадать в первую очередь?

– Я думаю, держатели торговой и офисной недвижимости. В торговых центрах снижаются ассортимент товаров и выручка, ритейлеры вынуждены просить арендодателей о снижении арендной платы. Уже сейчас торговые центры заполнены на 70%. Если ситуация станет еще хуже, то владельцы торговых комплексов будут вынуждены заниматься в первую очередь обслуживанием кредитов и лишь потом другими обязательствами, например, зарплатой. Похожая ситуация и в сегменте офисов. На жилом рынке Москвы положение пока выглядит намного более обнадеживающее – по моим данным, спрос на жилую недвижимость города остается высоким.

– Вы ожидаете заморозки девелоперских проектов в Москве?

– Не исключаю. Не все проекты, прошедшие Градостроительно-земельную комиссию столицы, реализуются даже в стабильной экономической ситуации. Комитет регулярно проводит анализ исполнения решений ГЗК. Мы выявили проекты, которые не реализуются. Они предполагали строительство и реконструкцию более 2,5 тысячи объектов в объеме 9,13 миллиона квадратных метров. Это составляет порядка 18% от общего количества квадратных метров, по которым комиссией были приняты решения с момента ее создания (с 18 ноября 2010 года – ред.). Сейчас, как мы думаем, процент таких проектов будет расти.

– В условиях политической и экономической неопределенности стоит ли инвесторам надеяться на определенные послаблении в работе ГЗК?

– В первую очередь мы планируем ускорить рассмотрение проектов. Если три года назад вопрос мог рассматриваться на ГЗК в течение двух-трех месяцев, а в сложных случаях – до полугода, то теперь нам бы хотелось выдерживать темп в один месяц. Более того, мы будем стараться принимать сторону инвестора по проектам, повторно попадающим на комиссию из-за сорванных сроков реализации. Мы прекрасно понимаем, что в случае расторжения инвестиционного контракта и нового выставления площадки на аукцион, проект откладывается минимум на полтора-два года, тогда как существующий инвестор наверняка уже проделал большую работу.

– Скажите, а инвесторы из Китая не могут стать сегодня локомотивом московского рынка недвижимости?

– Летом к нам приезжали две делегации из Китая. Одна работала по вопросам, связанным с возможным строительством линии метро, вторая представляла компанию Dalian Wanda и интересовалась покупкой земли и реализацией инвестиционных проектов, прежде всего жилых. Мы показали им несколько объектов: высотки на Новом Арбате, где город будет продавать 157 тысяч квадратных метров, Мневниковскую пойму с проектом строительства парка развлечений, офисов и торговли, а также часть территории ВДНХ, где возможно возведение 685 тысяч квадратных метров, из которых 492 тысяч "квадратов" приходятся на коммерческую недвижимость.

К сожалению, ни Новый Арбат, ни Мневники, ни ВДНХ китайцев не заинтересовали, поскольку им были важны возможность оформить землю в собственность и отсутствие обременений в виде прав третьих лиц, природных территорий и объектов культурного наследия. А в случае с ВДНХ китайских партнеров также не устроила вероятная продолжительность процесса согласования и подготовки земельного участка.

Наиболее интересным предложением им показалась промзона ЗИЛа с возможностью комплексной жилой застройки в объеме не менее 500 тысяч квадратных метров. Другое дело, что у нас уже утвержден проект планировки территории ЗИЛа, и он не предполагает таких объемов жилищного строительства, какое хотят китайцы. Сейчас готовится техзадание на изменение проекта планировки, чтобы рассмотреть возможность корректировки ТЭПов по жилью.

– Раз уж вы заговорили о высотках на Новом Арбате, то я правильно понимаю, что обсуждается возможность реконструкции инвестором этих зданий, а не сноса?

– Высотки не являются памятниками, так что собственно сам конструктив государством не охраняется. Но снести их будет, конечно, сложно – прежде всего, потому что демонтаж эффективен, когда на освободившемся месте можно построить в два-три раза больше недвижимости. Мы же считаем, что ни одного метра дополнительно там возвести нельзя. Поэтому для торгов ГПЗУ оформляется по существующим габаритам с гостинично-офисным функционалом. Есть и еще одна трудность со сносом – обременение в виде собственности третьих лиц.

– Еще одна важная часть работы Москомстройинвеста – эта взаимодействие с Клубом инвесторов столицы. Год назад представителям рабочей группы клуба были отданы на проработку вопросы, где пересекались интересы бизнеса и власти. Кому-то поручили проработать проблему реорганизации промзон, кому-то – концепцию реконструкции кварталов в центре Москвы, кому-то – как привлечь средства инвесторов в дорожное строительство без увеличения налогового бремени или как сделать для них привлекательным благоустройство зеленых зон. Есть ли конкретные результаты от этих "домашних заданий" и какие?

– Действительно, было несколько подобных поручений. Результаты оказались самыми разными. Например, проработку реконструкции 37-го квартала Арбата, которой занимался ТД "Шатер", решено отдать городской структуре – ГУП "ДЭЗИСК" ("Дирекция эксплуатации зданий, инженерных сооружений и коммуникаций" – ред.). Было подготовлено три варианта реконструкции, но экономика этого проекта оказалась совершенно не "бизнесовой" – миллиардов не заработаешь, хорошо, если удастся выйти "в ноль". Там памятник на памятнике, в рамках реконструкции новое строительство возможно лишь на месте двух домов. Но главная сложность в необходимости сноса большого числа некапитальных объектов – пристроек и ресторанов, чтобы появилась возможность открыть улицы, сделать пешеходную зону и благоустроить городскую территорию.

– Еще одно направление рабочей группы Клуба инвесторов касалось промзон…

– Да, его курировали "Интеко" и "ПСН". Там было две задачи. Первая касалась разработки законопроекта о реорганизации промзон. Первая попытка представить наши предложения мэру, правда, была не слишком удачной, но затем он нас поддержал и обратился с письмом к президенту. Получена поддержка и от Министерства строительства и ЖКХ России.

Вторая задача касалась уже реальных предложений по редевелопменту промышленных территорий. На сегодняшний день у нас уже разработаны 15 проектов планировки промзон, предполагающих строительство 1,2 миллиона квадратных метров. Еще на 6-7 промзон мы планируем сделать проекты планировки до конца года.

Наиболее близки к реализации те проекты, где один инвестор сумел консолидировать основную часть территории промзоны – например, как "Пионер" с "Ботаническим садом", "ПСН" с "Грайвороново", "ОПИН" с "Торпедо" и "Интеко" с "Очаково".

– А есть ли какой-то прорыв в работе по привлечению средств инвесторов в строительство дорог? Если не ошибаюсь, этим вопросом занималась MR Group.

– Качественно проработано постановление правительства Москвы, позволяющее инвестору относить затраты на строительство улично-дорожной сети на себестоимость после передачи дорожных объектов городу. Это позволит сделать налоговое регулирование более привлекательным для компаний в части городской части налога на прибыль.

Кроме того, разработан механизм предоставления городской земли инвестору для строительства инфраструктуры – раньше за свой счет необходимые городу объекты инвестор мог строить только на своей земле. В настоящее время проект постановления находится на согласовании у комплекса имущества и экономической политики города, и мы надеемся, что до конца года оно будет утверждено.

Кстати, по итогам работы с Клубом инвесторов есть и еще одно новшество – инвесторы смогли убедить нас применять менее напряженные нормативы по парковкам при строительстве жилья. Если раньше коэффициент парковочных мест должен был быть не меньше, чем одно-два машиноместо на квартиру, то, по решению ГЗК, он может быть уменьшен. Мы считаем, что здесь можно пойти навстречу застройщикам, тем более, что не везде в городе можно организовать парковки, да и столица активно развивает общественный транспорт.

– Давайте немного вернемся к привлечению средств инвесторов в УДС (улично-дорожная сеть) – разве не проще использовать дорожный фонд? Ведь он для этого и был создан.

– Его механизм не кажется всем инвесторам оптимальным. В прошлом году туда было перечислено более 200 миллионов рублей, в этом году – в разы меньше. Во-первых, платежи в этот фонд должны делаться за счет чистой прибыли, что не всегда устраивает строительные компании. А во-вторых, инвесторы хотят контролировать использование денег при строительстве дорожной инфраструктуры, не связываться с процедурой включения объекта в АИП и при этом строить дешевле, чем по горзаказу.

– Каковы новые задачи Клуба инвесторов с точки зрения проработки важных для столицы вопросов?

– Нам очень важно подготовить закон о развитии застроенных территорий, позволяющий реализовывать инвестиционные проекты в сложившихся районах. Мы бы хотели, чтобы аукционы по подобным территориям могли проводиться без утвержденных правил землепользования и застройки – хотя бы в Москве. Думаю, законопроект будет внесен на рассмотрение Госдумы через новую Мосгордуму. Будет большим подспорьем, если его примут в 2015 году.

– Скажите, а проекты государственно-частного партнерства (ГЧП) насколько кажутся вам перспективными в ближайшем будущем в Москве?

– Сейчас успешно проекты ГЧП реализуются при привлечении частного капитала в реконструкции больниц. Два других возможных примера государственно-частного партнерства – это строительство Северного дублера Кутузовского проспекта по концессии и проект паркинга на площади Тверской заставы около Белорусского вокзала.

– А почему механизм ГЧП развивается в Москве так медленно?

– Дело в том, что ГЧП может сработать, когда есть крупные, миллиардные проекты. Еще одно условие проекта государственно-частного партнерства – возможность для инвестора получать регулярный доход в течение определенного, длительного периода времени. На дублере Кутузовского, например, можно поставить шлагбаумы и брать плату за проезд, больницы приносят прибыль в результате оперативного деятельности. А вот при строительстве внутриквартальной дороги в новом микрорайоне людей нельзя заставить оплачивать проезд.
Возможно, в перспективе как проект ГЧП могут сработать проекты ТПУ на МКЖД и рядом со станциями метро.

По материалам РИА НОВОСТИ

Тема: