09.12.2008

Пикирующие цены на недвижимость. Глубина прогноза не для слабонервных

Последний месяц цены на московское жилье падают быстрее, чем это было в период кризиса 1998 года. Участники рынка теперь предпочитают не вспоминать, как еще в сентябре пытались убедить покупателей, что квартиры дешеветь не будут. Не позднее января 2009 года им придется полностью пересмотреть политику ценообразования. Эксперты считают, что спад продлится как минимум до лета будущего года, а снижение цен может составить до 40-50%.

За последние годы девелоперы и риэлторы немало постарались, чтобы внушить потребителям: "Недвижимость будет дорожать всегда, и ничего с ней случиться не может". Этот стереотип оказался настолько устойчивым, что даже банки, рассчитывая риски по ипотечным кредитам, не закладывали в свои модели возможность снижения цен. В итоге начало кризиса рынок проспал: проблемы с финансированием у застройщиков начались еще в начале 2008 года, заоблачная стоимость квартир перестала устраивать покупателей весной, тем не менее, рынок по инерции рос вплоть до сентября. Но в октябре многолетний тренд сменился, а ноябрь только упрочил тенденцию – московская недвижимость вступила в фазу серьезной и продолжительной коррекции.

Лукавые цифры

Официальные темпы снижения цен сейчас могут ввести потребителя в заблуждение. Например, в ноябре, по данным аналитического центра, индекс стоимости жилья потерял почти 5%, то есть квадратный метр теперь стоит в среднем 5,77 тысячи долларов, а не 6,068 тысячи долларов, как в конце октября.

Много это или мало? С одной стороны, очень много: такими темпами цены на квартиры в Москве падали только в 1998-1999 годах, когда российская экономика лежала в руинах после дефолта. Кроме того, темпы снижения стоимости сейчас систематически нарастают с каждой неделей – то есть на достигнутой глубине недвижимость останавливаться вовсе не собирается.

С другой стороны, 5%-го снижения рядовой потребитель может и не заметить, поскольку до кризиса даже жуткая московская хрущевка могла стоить больше, чем жилье приличного класса где-нибудь в Европе. Но официальные цифры сейчас не отражают всей картины рынка.

Дело в том, что большинство продавцов сейчас выставляют предложения на докризисных условиях, пытаясь психологически давить на покупателей. Но реальная продажа квартир по прежним ценам оказывается практически невозможной, поэтому величина дисконта при сделках на вторичке, по признаниям самих риэлторов, составляет 15-25%, а в отдельных случаях и больше. Скидки на новостройки до 25% предлагают сейчас все ведущие застройщики. Поэтому неявная коррекция цен, уже сформировавшаяся на рынке, куда больше 5%, регистрируемых статистикой.

При этом сегмент жилья эконом-класса будет принимать новые правила игры быстрее, чем традиционно более инертные рынки бизнес-класса и элитной недвижимости. Падение цен окажется неравномерным: при снижении в среднем по рынку на 20-30%, одни квартиры могут потерять не более 10-15% стоимости, а другие – 50% и более. Зависеть это будет не столько от класса, сколько от начальной цены конкретного объекта.

Назад пути нет

Как бы ни хотелось девелоперам и риэлторам вернуться к прежней жизни, шансов на это у них нет. Застройщики привыкли за последние годы финансировать свои проекты за счет заемных средств, но дешевых кредитов для них сейчас нет и не предвидится. Выплаты же по прежним долгам производятся едва ли не ежедневно, и единственным источником рефинансирования кассовых разрывов сейчас являются средства, выделяемые федеральными и региональными властями.

Но если еще в сентябре государство было готово выкупать объекты у девелоперов лишь чуть ниже рыночной цены, то сейчас и оно требует существенных дисконтов, пользуясь тем, что многие компании находятся на грани банкротства. В таких условиях самой эффективной политикой для девелоперов является существенное снижение цен для конечных потребителей, которое позволит восстановить спрос и снова сделать кассовые потоки положительными.

У риэлторов, оперирующих на вторичном рынке жилья, ситуация не лучше. Недвижимость за последние годы стала спекулятивным товаром, то есть спрос на московские квартиры формировался в основном за счет людей, покупавших жилье с инвестиционными целями. По данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", 57% московских квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке в сентябре-ноябре, были приобретены менее года назад.

Сейчас многие инвесторы, заходившие на дне (в январе-сентябре 2007 года рынок переживал стагнацию) и рассчитывавшие на постоянный рост, испугались и решили избавиться от дешевеющих активов. Этим объясняется многократное увеличение количества предложения на вторичке этой осенью.

Тем не менее покупателей на экспонируемые квартиры пока не находится. С августа продажи на московском рынке жилья упали в 10 раз. По словам Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра компании "Инком-Недвижимость", летом в столице у каждого из крупных застройщиков продавалось по 40-50 квартир в месяц, в сентябре – уже 20-30, а в ноябре – не более пяти.

Оживления в ближайшее время ждать не приходится: спекулятивный спрос испарился, поскольку на фоне мирового спада вкладывать в российскую недвижимость стало невыгодным, а реальные платежеспособные покупатели появятся только тогда, когда участники рынка существенно снизят цены.

В 1998 году цены на недвижимость упали на 40%. Сейчас, по мнению Алексея Чаленко, генерального директора группы "Альянс Континенталь"», коррекция, которая продлится от двух до четырех лет, окажется больше, поскольку глубже сам кризис.

"Сейчас реальные оптовые сделки по покупке недвижимости бизнес-класса и элитной происходят с коррекцией 25-50%, в Подмосковье цены коттеджей упали на 60-65%. В оптовых ценах практически достигнуто дно, но снижение продолжится и дальше", - считает Чаленко.

У застройщиков сейчас практически нет никакой финансовой подушки, поэтому падение рынка в 2009 году будет более глубоким, чем в 2007-м, в период прошлого кризиса, считает Олег Репченко. Общее падение цен на квартиры в Москве за 35 недель стагнации 2006-2007 годов составило 7,3% - сейчас этот лимит выбран уже за первые два месяца кризиса.

Сейчас рынок жилья ожидает дальнейшее ускорение темпов падения цен на недвижимость, которое продлится около полугода и начнет притормаживать к концу весны 2009 года. После этого рынку понадобится еще около трех месяцев на то, чтобы падение цен остановилось, рынок достиг дна и наступила итоговая стабилизация.

По расчетам аналитического центра, среднемесячный уровень падения цен во время нынешнего кризиса составит около 4,5%. Темпы падения будут сначала ускоряться, а потом замедляться (на пике они будут больше 4,5%).

К концу периода падения, общее снижение стоимости московских квартир может составить порядка 40-50%. Осенью 2009 года начнется итоговая стабилизация. А снова пойти в рост цены на жилье смогут никак не раньше января 2010 года. И это при самом оптимистичном для участников рынка сценарии.

 

По материалам ]]> РИА Новости ]]>

Тема:
  • Недвижимость России