02.06.2007

Оформляем участок в собственность. Часть 2

На вопросы  отвечает один из ведущих специалистов по законодательству о недвижимости, и. о. начальника Управления Росрегистрации по обеспечению установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимость Алексей Вадимович Акчурин.
 
Как узаконить дачу, попавшую в заповедник
 
Мы оформляем участок под строительство дома. Росприроднадзор откопал постановление Облисполкома от 1973 года, по которому эта земля значится местным заповедником (не федеральным). В этом «местном заповеднике» уже построены дома, зарегистрированы земли в собственность, осталось только два неоформленных участка, один из которых наш. Что делать?
 
С уважением Виктория.
 
В федеральном законодательстве есть строгий запрет на приватизацию земель только в ФЕДЕРАЛЬНЫХ заповедниках. Так что вопрос передачи в частную собственность земли в местном заповеднике будет решаться в зависимости от особенностей регионального и (или) муниципального законодательства - смотря в чьем ведении находится эта территория.
 
А вообще это очень частый и болезненный вопрос: что будет, если давно выделенный участок со временем попал в границы заповедника, водоохранной зоны или другой территории, земля которой не подлежит приватизации. Возможны следующие варианты.
 
1. У вас сохранились документы, подтверждающие законность получения участка в собственность (это может быть документ любой давности - главное, чтобы он был выдан органом власти, либо - документ о сделке, зарегистрированной в установленном порядке).
 
В этом случае, если участок впоследствии попадает в категорию земель, которые могут находиться только в федеральной, региональной или муниципальной собственности (но никак не в частной), то власти могут пойти одним из двух путей:
 
- первый - обратиться в суд с иском об изъятии участка для государственных или общественных нужд.
 
Обратите внимание! В ходе процесса властям придется доказывать, что именно ваш участок препятствует таким нуждам (скажем, вы отхватили себе часть водоохранной зоны так, что к водоему не пройти). Кроме того, по закону изъятие возможно только на условиях соразмерной денежной компенсации с учетом рыночной цены имущества. В компенсацию войдет не только стоимость земли, но и объектов, расположенных на ней (ваш дом, прочие строения и сооружения, сад, другая ценная растительность и т. п.), а также иные издержки, которые придется понести хозяину в связи с потерей участка.
 
- Второй вариант - власти не станут посягать на ваш участок, вы сможете спокойно оформлять недостающие документы (кадастровый план и др.), пользоваться землей, не нарушая целевого назначения такой части участка.
 
Разумеется, при этом надо будет соблюдать требования природоохранного законодательства (запрет на применение химудобрений, распашку земель, возведение капитальных строений и т. п.).
 
Если ваша земля не относится к категории особо ценных (основные «драгоценности» - федеральные заповедники), то власти вряд ли захотят ввязываться в долгий и непростой судебный процесс, да еще и чреватый для них выплатой компенсации.
 
2. Возможна и иная ситуация: вы, сколько себя помните, имеете загородный участок, а вот каких бы то ни было правоустанавливающих документов на него (даже совсем «древних») нет.
 
И только решив наконец-то обзавестись свидетельством о праве собственности, вы узнаете, что частной ваша земля быть не может. При этом вы наблюдаете умиротворенно-счастливых соседей с полным набором ранее оформленных документов на точно такие же участки. А вам, увы, зарегистрировать участок, скорее всего, не удастся - власти имеют полное право отказать, т. к. вы обращаетесь за приватизацией именно сейчас, когда уже действуют правила об исключительной федеральной (региональной, муниципальной) собственности на такую землю.
 
Не забывайте, что, кроме права собственности, возможна еще и аренда неприватизированного участка, в том числе долгосрочная с правом пролонгации (продления). На арендованной земле, как и на собственной, можно возводить постройки и заниматься дачным хозяйством - если это не противоречит природоохранным требованиям на соответствующей территории.
 
Как зарегистрировать дом, если он оказался на двух наделах?
 
3 года назад я приобрела 15 соток: 12 в собственность для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство. - Прим. ред.), 3 в аренду для огородничества. В прошлом году я решила выкупить 3 сотки, т. к. их аренда стоит гораздо больше, чем налог с 12 соток. Поссовет дал добро, и я начала оформление в райцентре в земельном комитете. А поскольку длится это долго, то мы сразу стали строить дом в глубине участка. Потом понадобился общий кадастровый план, и геодезисты занесли в него недостроенный дом. Оказалось, что мы промахнулись, и часть дома стоит на 3 сотках для огородничества. И вот теперь эти 3 сотки не присоединяют, потому что они с обременением, а дом не регистрируют, т. к. он заходит на землю для огородничества. Что нам делать?!
 
Татьяна.
 
Прежде всего стоит иметь в виду основные правила:
 
1. В нашей стране действует принцип целевого использования земли, т. е. участки должны использоваться строго в соответствии с предусмотренным для них назначением. Так, в частности, огородные земельные участки предназначаются в первую очередь для выращивания сельхозкультур (овощи, фрукты и т. п.). Что касается построек, то здесь разрешено возводить только некапитальные жилые строения и хозяйственные сооружения (сарай, теплица и т. п.).
 
2. Объединение двух и более участков в один возможно, только если они относятся к одной и той же категории земли и имеют одинаковое целевое назначение. Проще говоря, можно объединить два участка для ИЖС (это категория «земли поселений») либо, например, несколько участков для огородничества (это категория «земли сельхозназначения»), а вот «слияние» земли под жилищное строительство с огородным наделом - невозможно.
 
3. В принципе законодательство предусматривает возможность перевода земель из одной категории в другую - для этого требуется специальное решение регионального органа власти. Скажем, если участки находятся в Подмосковье, то нужно будет получить добро от правительства Московской области.
 
Имейте в виду, что процедура изменения категории земли - дело очень сложное, долгое и дорогостоящее.
 
Итого: исходя из вышеизложенного, у вас - два пути.
 
Первый: добиваться перевода огородных 3 соток в категорию «земли поселений» с целевым назначением «под индивидуальное жилищное строительство». После этого сотки можно будет выкупить в собственность и объединить с имеющимся участком для ИЖС (15 сотками). Тогда удастся зарегистрировать дом в его нынешнем виде.
 
Однако такой путь, откровенно говоря, слишком сложен, дорог и требует столько усилий, что вряд ли оправдает себя.
 
Второй вариант менее приятен, но наиболее вероятен: для соблюдения законодательства вам, увы, придется убрать ту часть капитальной постройки, которая заходит на огородные сотки. Тогда и дом, целиком находящийся на участке под ИЖС, смело можно будет регистрировать, и 3 сотки под огородничество удастся выкупить.
 
СПРАВКА «КП»
 
С начала действия «дачной амнистии» (1 сентября прошлого года) по всей России было подано более 365 тысяч заявлений на регистрацию прав на недвижимость в упрощенном порядке. На сегодня свидетельства о регистрации права собственности на дома и участки получили около 223 тысяч граждан. Отказали в регистрации 1636 заявителям, это 0,4% обратившихся.
 
С каждым днем количество обращений в Росрегистрацию в рамках «дачной амнистии» становится все больше: если в октябре 2006 г. их было около 26 тысяч, то в мае этого года - уже почти 59 тысяч. Среди регионов-лидеров по росту числа обращений - Московская область.
 
По данным Росрегистрации. 
 
ВАЖНО!
 
Эти земли нельзя приватизировать
 
Земли лесного фонда.
 
Земли водного фонда (водоохранные зоны).
 
Земли особо охраняемых природных территорий (заповедники, заказники, национальные парки и т. п.).
 
Земли транспорта (участки вдоль железных дорог, автомобильных шоссе).
 
Земли промышленности, обороны. 
 
КСТАТИ
 
Сегодня ход и проблемы «дачной амнистии» будут обсуждаться в Общественной палате России.
 
Результаты общественных слушаний передадут президенту, который, как известно, пристально следит за тем, как реализуется начатая по его инициативе кампания по упрощенному оформлению загородных участков и построек.
Тема:
  • Недвижимость России