05.12.2012

Мини отели - тенденция развития двух столиц

Москва до сих пор ощущает острую нехватку в небольших и доступных "домашних" гостиницах, которыми давно и в изобилии обзавелся ее северный сосед Санкт-Петербург. Участники рынка рассказали, почему бизнес по созданию мини-отелей не получил должного развития в столице и как у посуточных арендных квартир получилось прочно угнездиться в гостиничной нише.
Инвестиционная леность бытия
Москва испытывает общий дефицит номерного фонда вне зависимости от формата гостиниц. По данным Росстата, столицу ежегодно посещают примерно 4 миллиона туристов, а московские гостиницы могут одновременно разместить лишь 70 тысяч гостей. Заместитель мэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин ранее отмечал, что в столице необходимо построить еще 6 миллионов квадратных метров гостиниц, чтобы догнать по объему номерного фонда Берлин.
Казалось бы, на фоне такого дефицита в Москве должен был сформироваться развитый рынок всевозможных мини-отелей, семейных гостиниц и хостелов, но этого не произошло. Эксперты признают, что такой формат является скорее диковинкой для нашей столицы.
"Рынок жилья в Санкт-Петербурге начал формироваться, активно развиваться и дорожать значительно позднее, чем в Москве, а жилье стоило по сравнению со столицей очень недорого. Поэтому войти в гостиничный бизнес, создав мини-отель в жилом фонде, было в разы дешевле, чем в Москве. Экономически проще и дешевле", - объясняет ситуацию член совета директоров Azimut Hotels Игорь Романов.
Он добавляет, что в "нулевые" годы в Санкт-Петербурге возникали в жилом фонде на базе квартир именно мини-отели на пять-шесть-десять номеров, а на московском рынке жилья в те годы значительную долю покупателей составляли так называемые "инвестиционные покупатели", которые ничего не делали с приобретенной недвижимостью.
Вследствие значительного числа инвестиционных сделок цены на квартиры в Москве существенно росли сами по себе, частные инвесторы просто выжидали пару лет и продавали купленное жилье значительно дороже, отмечает Романов.
В Санкт-Петербурге, по его словам, рынок жилья формировался без такого количества спекулятивных сделок и постоянного роста цен на квартиры, поэтому частным инвесторам с недвижимостью приходилось работать, чтобы получить доход.
"Мини-отели и стали одним из инструментов заработка на купленных квартирах в Санкт-Петербурге", - говорит собеседник.
В итоге в настоящее время в Москве существует около 100 мини-отелей примерно на 2 тысячи номеров, а в Санкт-Петербурге – около 500 мини-отелей на 5,5 тысячи номеров, указывает Романов. Можно подсчитать, что среднестатистический мини-отель в Москве предполагает около 20 номеров, а в Санкт-Петербурге – 11 номеров.
Сети небольших гостиниц в Москве сформировались за последние пять лет, добавляет директор по развитию "Миэль-Коммерческая недвижимость" Елена Мишина.
Бюрократия на марше
Впрочем, в настоящее время отельеры, решившие развивать формат мини-гостиниц в Москве, столкнутся не только с высокими ценами на жилье и коммерческие помещения, но и с административными препонами.
Романов указывает, что на этапе формирования рынка жилья в Санкт-Петербурге и появления мини-отелей степень зарегулированности рынка была значительно ниже, чем сейчас.
"Около 10 лет назад никто особо не задумывался о сертификации, лицензировании и легализации. Эти мини-отели в Санкт-Петербурге были буквально на несколько номеров, они не привлекали внимания, были практически незаметны", - вспоминает он.
Сегодня отельеры считают главной проблемой, с которой сталкивается бизнес, несовершенство законодательства. Например, в России до сих пор не принят закон о мини-гостиницах, который регламентировал бы их деятельность, как не принята и официальная классификация по малым гостиницам.
Впрочем, юристы отмечают, что специальной лицензии на гостиничную деятельность в России не предусмотрено, поэтому для функционирования мини-гостиниц на базе квартир хватит и закона, регулирующего арендные отношения в жилом фонде.
Следует отметить, что подвижки в этом направлении уже есть. Соответствующий законопроект разрабатывает Институт экономики города, Мосгордума приняла закон о патенте на сдачу жилья в аренду, а правительство Московской области и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию заключили соглашение о создании рынка доступного арендного жилья с потенциальными инвестициями в 15 миллиардов рублей.
В настоящее время отельеры пользуются условной классификацией мини-гостиниц – "мини-отели" (до 10–15 номеров в нежилом фонде), мини-отели квартирного типа (обычно не более 6–7, а максимум до 10–15 номеров в жилом фонде) и, наконец, малые отели в отдельно стоящих зданиях (до 50 номеров). Также есть два отдельных вида размещения гостей – хостелы и квартиры, сдающиеся посуточно.
Соответственно, у собственника определенного вида жилья есть несколько способов выйти на гостиничный рынок в Москве.
Например, если гражданину в наследство досталась огромная квартира или им был выкуплен целый этаж, то он может попробовать сделать мини-гостиницу. Эксперты считают, что этот путь труден и тернист, но в случае успеха затраты окупятся сторицей – гостиницу можно рекламировать и четко позиционировать на рынке, а может быть, претендовать и на звездность.
Однако на этом пути собственнику предстоит перевести помещения из жилого фонда в нежилой, согласовать в БТИ перепланировку, получить разрешение обустроить отдельный вход, а также соблюсти все пожарные нормы.
Эксперты отмечают, что столкнуться с такими сложностями решится далеко не каждый отельер, а мини-гостиницы и сдача жилья посуточно – это именно бизнес, а не хобби или дополнительный источник доходов. Поэтому, самым оптимальным форматом для Москвы (особенно для малого бизнеса и начинающих отельеров) являются посуточные арендные квартиры или хостелы на базе квартир.
Интернет – двигатель аренды
По данным одного из владельцев данного бизнеса, в Москве посуточную аренду квартир предлагают порядка 150 компаний и небольших фирм. И, действительно, интернет пестрит объявлениями об аренде квартир посуточно, но следует отметить, что слово "интернет" здесь ключевое.
Именно благодаря интернету и мобильному телефону сдача жилья посуточно трансформировалась в бизнес, а бабушки на вокзалах с объявлениями о сдаче жилья канули в прошлое.
"По сути, это очень молодой бизнес – максимум ему лет 10, а то, скорее всего, и 7. Сегодня успешно вести дела, позиционировать и рекламировать себя невозможно без интернета", - считает владелец бизнеса по сдаче в Москве квартир посуточно Андрей Сазонов.
Он рассказывает, что собственник может и самостоятельно сдавать московскую квартиру в аренду посуточно, но это хлопотное занятие, которое начинает приносить существенную прибыль при сдаче сразу трех-четырех квартир.
"Бизнес не будет функционировать, если "лишних" квартир всего одна-две. Цивилизованным его может сделать только предприниматель, для которого это бизнес. Если хозяин хочет дороже сдать свою квартиру, то это обычный человек, для которого это не основной вид бизнеса, а дополнительный источник доходов. Соответственно, он будет относиться к нему не как к бизнесу", - уверен Сазонов.
Поэтому некоторые хозяева квартир охотно сдают свою жилплощадь в управление специальным компаниям, занимающимся сдачей квартир посуточно, отмечает эксперт.
Он напоминает, что обычные жильцы могут задержать оплату аренды или, например, вообще съехать, а хозяину придется искать новых постояльцев, теряя деньги во время простоя квартиры.
В случае же сдачи квартиры в управление, хозяин будет уверен в гарантированном доходе, по рыночной цене, а может быть, и немногим выше, настаивает предприниматель.
"Хозяин сдает нам квартиру в долгосрочную аренду и получает свою ежемесячную плату. Его не волнует, какая у нас заполняемость, какие у нас проблемы. Всем занимаемся мы", - подчеркивает он.
Следует отметить, что бизнес по сдаче квартир посуточно предполагает много накладных расходов и серьезных усилий по привлечению клиентов и созданию хорошего сервиса.
"Цивилизованный рынок существует среди компаний, у которых в управлении по 20-30-50 квартир. Они постоянно думают об отлаживании бизнес-процессов, о маркетинговых действиях, чтобы привлечь и удержать клиента", - говорит Сазонов.
При этом, признается бизнесмен, конкуренция в Москве серьезная, поскольку насчитывается около 150 компаний, занимающихся сдачей в аренду жилья посуточно, а их "номерной фонд" насчитывает до 4 тысяч квартир.
Как отмечают эксперты, борьба в этом сегменте ведется не только за гостей, предпочитающих квартиры посуточно гостиницам, но и за квартиры в Москве в целом.
Задача предпринимателя, занимающегося сдачей квартиры посуточно, найти недорогую квартиру, а затем сдавать ее в посуточную аренду значительно дороже. Поэтому с каждым хозяином квартиры у управляющей компании индивидуальные договоренности.
"Иногда можно снять очень дешево квартиру, ее "подшаманить" – вложить немного денег в ремонт, докупить более красивую мебель и получится, что ты будешь дешево снимать квартиру, которая будет приносить неплохие деньги. Иногда снимать квартиру у хозяина приходится дорого, и нет возможности ее дорого выставить на аренду посуточно", - поясняет Сазонов.
Он добавил, что доходность квартиры также сильно зависит от загрузки, которая в свою очередь зависит от сезона и потока туристов.
Максимальный доход управляющей компании с одной арендной квартиры в Москве может составлять 45 тысяч рублей в месяц, а в среднем прибыль колеблется в пределах 20-25 тысяч рублей, и иногда 30 тысяч рублей после всех налогов и расходов, резюмирует Сазонов.
Примечательно, что месячная аренда однокомнатной или двухкомнатной квартиры не в самых центральных районах Москвы обойдется примерно в 30-50 тысяч рублей в месяц. То есть управляющая компания при грамотном подходе может получать прибыль от посуточной сдачи квартиры в аренду практически наравне с собственником.
Таким образом, молодым московским предпринимателям гораздо проще создать управляющую компанию, арендующую у собственников 5-10 квартир и сдавать их посуточно, чем вставать на тернистый путь создания мини-отеля. Прибыльность от посуточной сдачи в аренду квартир достигает 50-100%, а вложения минимальны.
 По материалам РИА НОВОСТИ
Тема:
  • Недвижимость России