20.10.2008

Куда податься в новых условиях девелоперу и строителю?

Юрий Звягин   "Российская газета"

Около десяти миллиардов рублей будет вложено дополнительно в этом году в строительство жилья по государственным программам. Об этом на встрече с президентом на минувшей неделе проинформировал Дмитрий Козак, ныне вице-премьер, а в тот момент еще министр регионального развития. Поскольку при этом присутствовал и нынешний глава минрегиона Виктор Басаргин, очевидно, что решение это "перейдет по наследству".

Упомянутые деньги предполагается потратить уже в этом году, хотя первоначально заложены они были на следующий. Как заявил Дмитрий Козак, "все это делается в целях строительства жилья опережающими темпами". В свою очередь Дмитрий Медведев признал, что необходимо поддерживать строительный бизнес, и пообещал: на эти цели будет выделяться определенное количество денег.

Причина повышенного внимания правительства к строительной отрасли ясна: до нее уже добрался финансовый кризис. На прошлой неделе прошло несколько совещаний на самом высоком уровне, где рассматривалось невеселое состояние финансирования строительства. При минрегионе создана рабочая группа по выработке мер поддержки строительной отрасли, которую возглавил заместитель министра Сергей Круглик. Проблема обсуждалась на встрече строителей и девелоперов с первым вице-премьером Игорем Шуваловым. Однако, как можно судить по скудной информации, просочившейся за стены высоких кабинетов, конкретных решений пока нет.

Как известно, главная проблема отрасли состоит в том, что после появления закона N 214, установившего новые правила игры на рынке долевого строительства, этот сектор финансирования почти сошел на нет. Особенно в Москве и Петербурге. В провинции закон о долевом строительстве работает, поскольку относительно небольшим местным фирмам все равно больше деньги взять негде. А вот ведущие компании предпочли обратиться к банковскому кредитованию, а также к фондовому рынку.

Дополнительным источником средств была ипотека, которая хотя и составляла все еще довольно незначительную часть сделок на рынке покупки жилья (около 10 процентов), но зато быстро развивалась. При этом банки стали активно кредитовать сделки на первичном рынке, которые ипотекой-то, строго говоря, не являлись (если квартира еще не построена, нельзя заложить ее, можно заложить только право на получение). Если еще года три назад "первичка" почти не кредитовалась, то к этому году подобных программ не имел только ленивый. Причина опять-таки та же: это считалось достаточно надежным займом.

Но... наступил финансовый кризис. Банки, почувствовав нехватку денег, стали вводить ограничения на кредитование. При этом в первую очередь пострадали как раз наименее надежные сектора. В ипотеке такой оставалась "первичка". Ведь дом-то может быть так и не сдан, а тогда как банк получит назад свои деньги? И к настоящему времени многие кредитные учреждения прекратили выдачу займов на покупку квартир в строящихся домах.

Проблемнее стало и предоставление денег самим застройщикам. Тут вопрос в наличии спроса. Специалисты признают: в России не часто пока покупают квартиры люди, которым реально негде жить. Обычно речь идет об улучшении жилищных условий. Стало быть, в условиях возможной нехватки денег падение спроса на жилье представляется финансистам вполне реальным. И банки подняли ставки по кредитам с 10-14 процентов до 20-25. Кроме того, они больше сосредоточились на рефинансировании уже открытых кредитных линий, а деньги на новое строительство дают крайне неохотно.

В этих условиях многие девелоперы задумались уже о продаже своего бизнеса. Первой ласточкой стала, очевидно, крупнейшая петербургская компания, занимающая по оценке Агентства развития и исследований в недвижимости 20 процентов рынка новостроек в городе на Неве. Недавно один из двух ее совладельцев заявил, что продает свои 50 процентов акций. Вроде бы выкупить их предлагает партнеру. Однако, по сведениям из неофициальных источников, тот свою долю продал еще раньше.

Эксперты считают: к выходу из бизнеса девелоперов подтолкнуло резкое (почти вдвое) падение рыночной оценки компании, являющееся следствием мирового финансового кризиса. А ведь надо учесть, что упомянутая компания за предыдущие годы скупила огромное число "пятен" под застройку (причем не только в Петербурге). Так что, по оценке экспертов, она могла бы существовать просто за счет перепродажи земли. И все же...

В условиях сокращения доступа к денежным ресурсам застройщикам ничего не остается, как прибегнуть к государственной помощи. Рассматривается несколько вариантов. Об одном сообщила президент Института экономики города Надежда Косарева, участвующая в работе антикризисного штаба при минрегионе. По ее словам, речь идет о том, чтобы часть денег, которые в настоящее время правительство выделяет на поддержку банков, была направлена на кредитование строительных проектов. Но, понятно, тут речь может идти только о масштабных программах федерального значения вроде Сочи.

Другой механизм: государство будет покупать квартиры для льготников у девелоперов, а не строить само, выбирая подрядчиков на конкурсах, как это делается сейчас. И строители делают властям такие намеки. К примеру, председатель правления одного из крупнейших петербургских строительных холдингов Дмитрий Игнатьев на совещании "Об инвестиционном климате в строительном комплексе Санкт-Петербурга" заявил, что строительный комплекс готов к активному участию в адресных социальных программах городского правительства. А ведь еще с полгода назад строить для города никто не рвался.

Со своими предложениями выступила и Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД). Ее президент Александр Ольховский заявил, что необходимо создать бюджетный денежный фонд, который был бы сориентирован на выкуп квартир у застройщиков. А некоторые проекты просто выкупить у компаний и придать им статус социально значимых. Иначе, по мнению руководителя ГУД, встанут многие проекты с уже проданными квартирами, что вызовет социальный взрыв.

Региональные власти реагируют на этот посыл. Губернатор Петербурга Валентина Матвиенко на упомянутом совещании уже поручила Жилищному комитету города разработать схему приобретения квартир у строительных компаний в рамках программы по предоставлению жилья очередникам и перечень адресов с указанием параметров и сроков готовности. Кроме того, дано задание отраслевым комитетам совместно со строительными ассоциациями подготовить долгосрочную программу строительства и выкупа квартир. Собирается городское правительство и разработать совместно с региональной банковской ассоциацией программу кредитования застройщиков.

А Юрий Лужков на международной выставке недвижимости в Мюнхене заявил, что московские власти готовы выделить около двух миллиардов долларов на поддержку строителей.

Вопрос об увеличении в следующем году на 12,5 миллиарда рублей финансирования ФЦП "Жилище" рассматривается Государственной Думой. Об этом сообщила вице-спикер Госдумы Надежда Герасимова.

И все же, по оценкам экспертов, заявленных в настоящее время государством средств мало для вывода отрасли из кризиса ликвидности.

Тема:
  • Недвижимость России