02.06.2007

Интервью руководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости С.М. Подобеда

Тема рынка земли и недвижимости настолько многогранна, что касается всех сторон нашей жизни. Из этого многообразия вытекает и огромное количество проблем. Какие из них кажутся Вам наиболее актуальными?

Я недавно возглавил агентство, которое напрямую должно содействовать развитию рынка земли и не­движимости. Выяснилось, что поступает много жалоб от граждан и юридических лиц на действия сотрудников агентства. Складывается впечатление, что, вместо того, чтобы содействовать, мы больше тормозим все процессы.

В первую очередь я хочу сказать о проекте закона "О государственном кадастре недвижимости". Закон в первом чтении принят. Сейчас мы внимательно его посмотрели. Создана достаточно хорошая рабочая группа из представителей исполнительной и законодательной власти. В течение последних месяцев за­конопроект был достаточно серьезно доработан.

Одна из проблем кадастрового учета следующая. Кадастровый учет ведется с 1991 года, тем не менее, по самым оптимистичным оценкам, на сегодняшний день только часть земельных участков, я уже не говорю о зданиях и сооружениях, полноценно офор­млена и внесена в кадастр. Причин такой ситуации достаточно много. Одна из них - это неадекватная оценка тех сложностей, которые возникают при формировании государственного кадастра. Помните, в начале 90-х годов был принят закон "О земельной реформе". В соответствие с этим законом к 1 января 1994 года вся земля в Российской Федерации должна была быть оформлена в собственность, в аренду, в бессрочное пользование и т.д. Насколько тогда наивно полагали, что эту работу можно сделать за 3-4 года. Но вот уже прошло больше 15 лет, и в лучшем случае оформили 25 процентов земельных участков.

Как я сейчас понимаю, одной из серьезных причин возникновения такой ситуации является попытка с помощью кадастрового учета решить разнообразные проблемы и задачи, не свойственные кадастру. Другими словами, требования, которые предъявляются к документации для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, отвечают задачам не просто земельного кадастра, а многофункционального кадастра для целей муниципаль­ного управления, планирования, налогообложения и многих других. А что такое реализация таких разных и сложных целей? Такие цели тянут за собой много­численные количественные характеристики, которые пытались "затащить" в кадастр. Естественно, возрастали и сложности ведения кадастрового учета.

Поэтому основной вопрос, который мы сейчас для себя поставили, - это какова цель кадастрового учета? Надо договориться четко, для чего мы его осу­ществляем? Разные ответы на этот вопрос - это различные подходы к законопроекту, разное время и разные деньги. В рамках рабочей группы мы догово­рились для себя, что цель кадастрового учета - это обеспечение гражданского оборота объектов недви­жимости, формирование базы для кадастровой оценки. То есть, надо описать земельные участки и объекты капитального строительства таким образом, чтобы их не перепутать. По принципу "вот это мое, а вот это ваше". Более того, если мы таким образом будем подходить к этому вопросу, соответственно, изменится количество параметров, используемых при описании объектов кадастрового учета. Кадастр становится совершенно иным, значительно проще и дешевле.

Каким образом в государственном кадастре недвижимости будут отражены сведения об объектах капитального строительства?

Несколько слов об объектах капитального строи­тельства, о технических паспортах на здания и со­оружения, которые сегодня существуют. Изучая эту документацию, задаешься вопросом, как соотносит­ся все, что там имеется, с той целью, которую я назы­вал? Если мы говорим о том, что должны обеспечить гражданский оборот объектов недвижимости, то граждане должны иметь возможность максимально быстро купить, заложить или продать то, что им при­надлежит. Но при этом мы пытаемся решать массу других задач. Есть Жилищный кодекс Российской Федерации, который про­писал понятие технического паспорта, паспортиза­ции, инвентаризации.

Но это Жилищный кодекс, там другие задачи, они к задачам кадастра недвижимости не относятся. Но, на сегодняшний день, в рамках государственного ка­дастрового учета решаются и задачи, которые Жи­лищный кодекс ставит перед органами государ­ственной власти и органами местного самоуправле­ния по обеспечению условий для осуществления гражданами права на жилище. В итоге получаем простую вещь. Давайте вспомним определение не­движимости. Это то, что нельзя перенести куда-то, не нанеся ему ущерба, например, капитальные стены. Тем не менее, у нас постоянно обмеряется здание или помещение, и заполняется технический паспорт. 

Попробуем найти этому объяснение, нам скажут - нужны новые обмеры, потому что, возможно, владе­лец что-то самовольно перепланировал. Очень инте­ресная позиция - из-за того, что десять процентов населения самовольно что-то перепланируют, 90 процентов нормальных людей должны тратить время и деньги на то, чтобы доказать, что они не нарушали законы и нормы.

Так почему, если регулирование регламентируемого порядка получения разрешения на проектирование, строительство, реконструкцию, перепланировку не работает, а те органы, которые должны осуществлять контроль, - стройнадзор, жилищная инспекция и дру­гие, - не выполняют свои функции, то почему пробле­ма втягивается в совершенно другую сферу? Вот простой ответ, из-за чего долго и медленно происхо­дит кадастровый учет объектов недвижимости.

Поэтому, если целью кадастрового учета недвижи­мости признается индивидуализация объекта для гражданского оборота, то от этого очень многое ме­няется с точки зрения содержания самого кадастра.

Какие еще вопросы выявились при подготов­ке текста закона ко второму чтению?

Я хотел бы отметить такой момент как терминология. Когда работаешь над текстом и что-то не получает­ся, переписываешь, и все равно не получается, то на­до искать причину в том, о чем пишешь. Русский язык удивительно устроен. Законопроект называется "О государственном кадастре недвижимости". А ведь кадастр - это систематизированный свод сведений. Так о чем закон вообще? О своде сведений? У нас есть закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В его струк­туре есть определение "единый государственный ре­естр прав". Следуя логике, закон назывался бы "О си­стеме записей о правах на каждый объект недвижи­мого имущества". Бред какой-то, да? Итак, суще­ствует не просто свод сведений, есть процесс госу­дарственного кадастрового учета, в результате кото­рого и формируется этот свод сведений. И закон должен называться "О государственном кадастро­вом учете объектов недвижимости". Вроде бы ерунда такая, а когда немножко по-другому ставишь вопрос, иначе выстраивается и ответ, т.е. сам закон.

Я описал принципиальную позицию подхода к закону. Не надо с его помощью решать массу других про­блем, которые не только не решаются, но и начинают создавать другие сложности, в результате чего воз­никает земельный кадастр с несвойственными ему функциями. Например, постоянно возникают жалобы при постановке на государственный кадастровый учет земельных участков. Приходит заявитель и ви­дит, что требуется практически тот же самый пакет документов, что и при регистрации прав. На уровне государственного учета мы начинаем выяснять, име­ет ли гражданин право на тот объект, кадастровый учет которого он намерен произвести. Соответствен­но, в кадастровом деле появляется полный набор документов, такие же точно, как комплект правоустанавливающих документов для регистрации прав. Не имея специалистов, юристов соответствующего уровня, мы пытаемся выполнить уже на первом этапе регистрацию полностью. Зачем? Опять такая же вещь. Найдется 2 процента чудаков, которые придут ставить на кадастровый учет то, что им не принадле­жит. Поэтому нужен специалист, который оценивал бы эту ситуацию за минуту. Мы опять такую простую норму не реализуем в законе. Удалив из требуемого для кадастрового учета комплекта документов массу ненужных, мы просто облегчим людям жизнь.

Сейчас мы пытаемся преобразовать законопроект, исходя из названной цели, и не придавать ему значе­ния большего, чем есть на самом деле. Объект дол­жен быть описан таким образом, чтобы его не пере­путали с другими объектами. Все остальное из других сфер. Хотелось бы все это обсудить, чтобы учесть мнение специалистов.

Несколько слов о кадастровой оценке. Проблема очень серьезная. Система налогообложения, осо­бенно в части земельных участков, - это такая вещь, с которой нельзя делать никаких резких движений. Если в результате перехода на налогообложение на оснований кадастровой стоимости, платежи увели­чиваются в 20 раз, то это полное безобразие. Вспомним, с каким трудом создавалась эта система.

В Ленинграде еще в 90-х годах была проведена ко­лоссальная работа по территориальному зонированию. Вся территория была распределена на зоны с коэффициентами от 1 до 10 по степени привлекательности для той или иной функции. Самый простой пример. Брали, например, типовые торговые центры, с одинаковыми площадями и численностью персо­нала, смотрели товарооборот. В одном случае, това­рооборот составлял миллион рублей, в другом - пятьсот тысяч, в третьем - триста. Изучали, почему такая разница. Оказалось, что миллион дают торго­вые площади рядом со станциями метро, а триста - размещенные во дворах. Таким образом, коэффици­ент от 1 до 10 определил степень привлекательно­сти. Там, где для торговли коэффициент составляет 8-10, для промышленных площадок он будет 1. Бы­ла сделана огромная работа, все стало понятно. А как теперь перейти от этих красивых логичных коэффи­циентов к рублям налогообложения? Сколько рублей соответствует коэффициенту - один, два, три, де­сять? Дискуссия шла очень долго и окончилась тем, что здесь, в Москве, у кого-то хватило смелости, в итоге просто взяли и написали: Северо-запад, горо­да с населением 10 000, 20 000, т.д., свыше 2,5 миллиона, - 10 рублей на квадратный метр. И так по­шло на фоне гиперинфляции, очень незаметно. А дальше все адаптировались, экономика, предприя­тия, люди. Так что, в принципе, особых проблем нет. Но ничего нельзя делать резко, необходимо упра­влять плавно, потихоньку.

Возвращаемся к цели функционирования агентства. Фактически в законопроекте мы отказались от раз­дела о кадастровой оценке. Это совершенно специ­фическая вещь, не имеющая к кадастровому учету никакого отношения. Поэтому в той редакции, кото­рую мы сейчас обсуждаем, эта глава отсутствует. Эти нормы будут в законе "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Тема:
  • Недвижимость России