01.07.2013

Жилье в новой Москве: ажиотаж и цены падают

Ровно год прошел с того момента, как новые территории официально вошли в состав Москвы, однако рынку жилья Москвы, как говорят риелторы, каких-либо выдающихся достижений эти 12 месяцев не принесли. Ажиотаж и 20-30-процентный взлет цен остались в прошлом – в том времени, когда власти только объявили о скором "рождении" новой Москвы. Впрочем, уверены эксперты, если транспортная ситуация на присоединенных территориях существенно улучшится, то новое увеличение стоимости недвижимости будет не за горами.


Между словом и делом

Территория Москвы была расширена 1 июля 2012 года за счет земель на юго-западе. В общей сложности к столице перешло 21 муниципальное образование, в том числе два городских округа - Троицк и Щербинка, а также 19 городских и сельских поселений, входившие в Подольский, Ленинский и Нарофоминский районы Подмосковья. Также к Москве отошла часть территории Одинцовского и Красногорского районов Подмосковья, а к Подмосковью - участок в Куркино.

Можно было предположить, что после этого исторического события спрос и цены на жилье Новой Москвы будут расти семимильными шагами, однако этого не случилось. Данные риелторов свидетельствуют, что квартиры на присоединенных территориях дорожали в течение года умеренно.

Все потому, что предприимчивые покупатели, только прослышав о скором расширении Москвы, о котором заявил Дмитрий Медведев в июне 2011 года, поспешили прикупить пока еще недорогую недвижимость на новых территориях до официального присоединения, объясняют собеседники агентства. "Часть покупателей, решивших извлечь максимальную выгоду в надежде на дальнейший рост цен, совершили сделку в 2011 году, что отразилось на росте цен", - говорит в частности руководитель отдела консалтинга и аналитики компании "Азбука Жилья" Антон Северьянов.

По его информации, с июня 2011 года, когда стало известно о планирующемся расширении Москвы, до конца года средняя цена предложения на первичном рынке новых территорий столицы выросла на 24%.

А вот в 2012 году ажиотаж на рынке жилья, по словам эксперта, уже прошел, так что за весь период между "словом" и "делом" – с заявления Медведева до официального присоединения - рост составил 28,5% .

Примерно такие же цифры называет и руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков. "Когда стало известно о планах по расширению Москвы, произошел пиковый скачок цен, и до официального присоединения цены на новостройки в новой Москве выросли на 30%", - уточняет он.

В то же время на рынке вторичного жилья, добавляет руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов, стоимость квадратного метра с лета 2011 года до июля 2012 года выросла на 20%.


Ажиотаж в прошлом

"Сейчас в новой Москве нет такого активного роста цен, который мы наблюдали после официального объявления о включении этих территорий в состав "Первопрестольной". Эйфория давно прошла, а спрос на квартиры хоть и высокий, но не ажиотажный", - комментирует генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

Массовой миграции подмосковных жителей в новую Москву не наблюдается, согласна с коллегой генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Софья Лебедева. "Люди готовы улучшать жилищные условия, переселяться в более удобные с точки зрения транспортной доступности населенные пункты. Однако переезжать в новую Москву только по причине получения статуса московского жителя никто не стремится", - поясняет она.

В "Азбуке Жилья" тоже не отмечают резкого увеличения спроса на новостройки с момента официального присоединения новых территорий к столице. А вот объем предложения на этом рынке за год существования новой Москвы увеличился почти в 2 раза – до 220 корпусов, отмечает Северьянов.


Затишье после бури

При этом заместитель гендиректора по стратегическому и инвестиционному развитию "НДВ – Недвижимость" Ольга Новикова обращает внимание на то, что в Троицком округе за год на рынок вышло больше новых проектов, чем в Новомосковском, из-за чего ценовая динамика по округам была неодинаковой. "За год средняя цена новостроек в Троицком округе снизилась на 1,5%, а в Новомосковском округе, повысилась на 3,2%", - указывает она.

Сейчас тренды в изменениях цен на новостройки в новой Москве те же, что и в целом по рынку, говорит в свою очередь Лебедева. По ее данным, с июня 2011 года по июль 2012 года средняя стоимость квадратного метра на рынке первичного жилья выросла на 31% с 65 тысяч рублей до 85 тысяч рублей, а с июля 2012 года по июнь 2013 года она изменилась лишь на 3,6%, достигнув 88,1 тысячи рублей.

А вот Северьянов из "Азбуки Жилья" оценивает рост средней стоимости квадратного метра жилья в новостройках новой Москвы в 5,3%. Причем, по его данным, квартиры эконом-класса за год подорожали на 9,4% до 89,4 тысячи рублей за квадратный метр, а бизнес-класса – на 18,6% до 126,2 тысячи рублей за "квадрат". Впрочем, жилье бизнес-класса представлено в новой Москве лишь одним жилым комплексом, в котором средний уровень цен возрос в связи с увеличением строительной готовности, уточняет специалист.

"В сегменте комфорт-класса было отмечено небольшое снижение среднего уровня цены на 0,9% до 78,8 тысячи рублей за квадратный метр, которое связано с увеличением объема предложения на начальных стадиях строительной готовности по более низким ценам", - добавляет он.

Что касается вторичного жилья новой Москвы, то оно, по подсчетам "Инком", с 1 июля 2012 года подорожало на 9,5% и на сегодняшний день стоит 105,3 тысячи рублей за квадратный метр.

"Вторичное жилье в старой Москве за тот же период подорожало на 2,5%, то есть в новой Москве цены растут быстрее", - подчеркивает Таганов. Объем предложения квартир на вторичном рынке в настоящее время составляет около 10 тысяч объектов, что на 6% выше, чем в начале июля прошлого года, указывает он.

Рынок же загородной недвижимости Москвы официальное изменение границ, похоже, вообще не затронуло. Как говорит руководитель офиса "Парк Культуры" департамента загородной недвижимости "Инком-Недвижимость" Валерий Лукинов, с 1 июля 2012 года по 1 июля 2013 года цены на загородное жилье в новой Москве не изменялись, что во многом объясняется удорожанием данных объектов на 15% еще до расширения столицы.

Не произошло существенных изменений и на рынке городской аренды. В Троицке, Щербинке и Московском структура и объем предложения остались практически неизменными, отмечает первый заместитель директора "Миэль-Аренда" Мария Жукова. Средняя ставка аренды за однокомнатную квартиру в Троицке в настоящее время, по ее информации, составляет 26 тысяч рублей в месяц, а в Щербинке - 24 тысячи рублей в месяц, тогда как по старой Москве эта цифра равна 34 тысячам рублей в месяц.


Что дальше: все зависит от транспорта

Эксперты не прогнозируют существенного повышения цен и спроса на рынке жилой недвижимости новой Москвы и в ближайшем будущем.

"До конца 2013 года объем предложения продолжит расти и уровень конкуренции на рынке увеличится возрастать. В данных условиях рост средних цен предложения на первичном рынке новой Москвы составит не более 6-8%", - уверен руководитель отдела консалтинга и аналитики компании "Азбука Жилья".

Бобков из Est-a-Tet тоже ожидает рост цен минимум на 6-7% до конца года. "Он будет обусловлен увеличением стадии готовности проектов и общим ростом рынка недвижимости", - комментирует он.

Но вот масштабное строительство транспортной инфраструктуры в новой Москве может привести к новому взлету стоимости жилья, полагают риелторы.

При улучшении транспортной доступности цены могут вырасти на 20% и приблизиться к московским, говорит в частности Бобков.

"Территория новой Москвы имеет хорошие перспективы с точки зрения развития дорожно-транспортной сети, что однозначно повлечет за собой рост рыночной стоимости жилья. После того как программа улучшения транспортной доступности новой Москвы будет реализована, цена квадратного метра в некоторых районах повысится в среднем на 15-20%", - соглашается с коллегой Литинецкая из "Метриум Групп".

Тема: