17.11.2015

Жилье комфорт-класса может полностью сменить "эконом" в старых границах Москвы

Застройщики массового сегмента жилья все активнее позиционируют свои проекты как комфорт-класс, однако классификационные характеристики этого сегмента до сих пор достаточно размыты. Впрочем, это не мешает опрошенным экспертам утверждать, что "комфорт" является основным инструментом для девелоперов в конкурентной борьбе за покупателя, и в границах старой Москвы он полностью вытеснит "эконом".

Знакомьтесь, "комфорт"

Проекты жилья комфорт-класса начали появляться на рынке с 2008 года, указывает управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Чтобы привлечь покупателей в условиях кризиса, девелоперы стали вносить в проекты существенные улучшения, дабы выделиться в продуктовой линейке.

"Столичный рынок нуждался в какой-то прослойке между "жестким" экономом с панельными домами без проработанной концепции и дорогим бизнес-классом в престижных районах. Так, возник комфорт-класс как "улучшенная версия" эконом-класса, с доступными бюджетами покупки, но другим качеством жизни", — рассказывает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк.

Получилось, что в одном ценовом сегменте на рынке вдруг появились проекты, качественно отличающиеся друг от друга, добавляет Литинецкая.

В настоящее время застройщики, специализирующиеся на массовом сегменте жилья, все чаще презентуют свои жилые проекты как комфорт-класс. Слоган "комфорт по цене эконома" то и дело звучит в рекламе. Однако что именно предлагается под этой "маркировкой" конечному покупателю до сих пор не всегда понятно.

Так, в компании "НДВ-Недвижимость" к жилью комфорт-класса относят монолитные дома или усовершенствованные панельные дома с высотой потолков не ниже 2,8 метра. При этом территория жилого комплекса комфорт-класса огорожена и может даже охраняться по желанию жильцов. Зачастую в таких домах предусмотрен подземный паркинг, а количество и состав инфраструктурных объектов комплекса заметно шире, чем предусмотрено СНИПами в домах эконом-класса, говорит заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании "НДВ-Недвижимость" Елизавета Гудзь.
В комфорт-классе все чаще встречаются проекты с квартирами свободной планировки, что больше соответствует бизнес-классу, добавляет Богданюк. По его словам, средняя площадь квартир в комфорт-классе составляет 50-60 квадратных метров, тогда как в экономе — 45-55 "квадратов", а в бизнес-классе — 75-85. "Кроме того, в проектах комфорт-класса периодически появляются новые опции с "фишками", характерными для более высоких ценовых сегментов. Например, раньше квартиры с эксплуатируемой кровлей предлагались только в дорогих сегментах не ниже бизнес-класса, сейчас такое предложение точечно встречается и в проектах комфорт-класса", — отмечает эксперт.
Впрочем, определить объект комфорт-класса на начальной стадии строительства обычному покупателю довольно сложно, так как заявленные характеристики в проектной декларации будут не столь понятны далекому от строительной отрасли обывателю, признает ведущий аналитик отдела консалтинга и аналитики компании "Азбука жилья" Екатерина Артемова. Однако на стадии завершения "комфорт" легко можно отличить от проектов эконом-класса в первую очередь по внутренней отделке мест общего пользования: стены и полы будут облицованы плиткой, тогда как в "экономе" плитка используется в основном только в качестве полового покрытия, подчеркивает она.

Игра в классификацию

Вопрос о классификации на рынке жилья — из категории "Есть ли жизнь на Марсе?", замечает руководитель аналитической службы "Инком-Недвижимость" Дмитрий Таганов. Дать на него однозначный ответ невозможно просто потому, что единого классификатора жилой недвижимости нет ни у нас на рынке, ни вообще в российской природе, рассуждает он. Поэтому классификаторы на российском рынке жилья — это в значительной степени позиция конкретных компаний и аналитиков.

Вот и комфорт-класс, по словам Литинецкой, поначалу воспринимался лишь как маркетинговый ход девелоперов, пытающихся активизировать продажи. Однако за пять лет рыночная ситуация подтвердила право на существование комфорт-класса как подсегмента класса "эконом".

Правда, справедливости ради стоит сказать, что риелторы и застройщики не используют классификаторы иначе, кроме как для правильного позиционирования объектов. Скажем, аналитики берут за основу классификации некие четкие показатели — цена, площадь. Застройщики же могут руководствоваться тем, что с точки зрения продаж объект выгодно позиционировать в том или ином "статусе", поясняет Таганов. Может быть так, что какое-то время объект будет продаваться как "бизнес-класс", а через полгода, видя, что продажи не идут, застройщик скорректирует цены и, более ничего не меняя, станет позиционировать его как "комфорт", замечает эксперт "Инкома".
Таким образом, развитие жилья комфорт-класса — основной инструмент для застройщиков в конкурентной борьбе за разборчивого покупателя, добавляет Артемова из "Азбуки жилья".
Обычно у каждого класса есть несколько "реперных точек", например, для дорогих сегментов это довольно строгие требования к локации, говорит Богданюк. А грань между "экономом" и "комфортом", особенно в Москве, где внутри МКАД средняя цена предложения — порядка 145 тысяч рублей за квадратный метр, очень тонка. Иногда проекты даже с более высоким ценником, которые вроде бы должны относиться к комфорт-классу, на деле могут и не дотягивать до него по качественным характеристикам, рассуждает собеседник агентства.

Литинецкая в свою очередь уверена, что в старых границах Москвы проекты эконом-класса в ближайшее время могут уйти в прошлое. Во-первых, большинство застройщиков сегодня используют в строительстве новые модернизированные серии домов. Во-вторых, любой девелопер заинтересован получить максимальную прибыль, а проекты комфорт-класса позволяют устанавливать более высокую стоимость квадратного метра по сравнению с "экономом", аргументирует свою мысль она.

Предложение с прибавлением

Доля новостроек комфорт-класса в общей структуре предложения по Москве, в ее старых границах, без учета элитного жилья составляет 30,6%, приводят данные в "НДВ-Недвижимость". С января текущего года доля предложений жилья данного класса выросла на 3,2 процентного пункта, в абсолютном выражении новостроек комфорт-класса стало больше на 36 корпусов. Всего в старых границах Москвы реализуется 109 корпусов комфорт-класса.

Больше всего (по 18%) предложения новостроек комфорт-класса реализуется сегодня в Северо-Восточном административном округе и Южном административном округе, чуть меньше (по 16%) в Западном и Северном административных округах. Доля остальных округов не превышает 10% в каждом, а в Центральном округе предложения жилья комфорт-класса отсутствуют, отмечает Гудзь.

Средняя стоимость квадратного метра в сентябре, как отмечают в "НДВ-Недвижимость", составила 159,4 тысячи рублей, что на 7,5% ниже, чем в начале года. Снижение стоимости квадратного метра по классу объясняется выходом значительного числа нового предложения. Объем предложения комфорт-класса в границах старой Москвы плавно увеличивался на протяжении 9 месяцев 2015 года, подтверждают в "Азбуке жилья".
На сегодняшний день квадратный метр в квартирах комфорт-класса, расположенных за МКАД, в среднем на 33,9% дешевле, чем в проектах того же класса, находящихся в ее пределах, отмечают в "НДВ-Недвижимость". Самое дешевое предложение жилья комфорт-класса расположено в Зеленоградском административном округе, минимальная стоимость квартиры в доме на нулевом этапе строительства там составляет 1,7 миллиона рублей. Максимальная же стоимость в сентябре была зафиксирована на отметке 65 миллионов рублей за апартаменты комфорт-класса свободной планировки площадью 247,6 квадратных метра в сданном доме, расположенном в ЮАО.
Наиболее доступное предложение — от 105 тысяч рублей за квадратный метр — в Москве по комфорт-классу сегодня находится в ЖК "Город". В проекте представлены квартиры площадью от 32,6 квадратных метров до 104,77 "квадратов", минимальная стоимость квартиры составляет 4 миллиона рублей, приводят пример в "НДВ-Недвижимость".

В целом в этом году ряд застройщиков, анализируя события конца прошлого года, пересмотрели концепции своих проектов с целью снижения класса возводимого жилья. В некоторых случаях в проекты помимо корпусов бизнес-класса включили и дома комфорт-класса, а некоторые объекты перепрофилировались полностью, указывает Богданюк.

По материалам РИА НОВОСТИ

Тема: