18.06.2007

Вторичный рынок жилья: Что летом подешевеет, а что подорожает.

Взглянув на ситуацию, сложившуюся на московском рынке недвижимости, только ленивый не делает вывода: налицо стагнация и даже падение цен. Лишь за май они снизились на 1,3 - 1,5%, а в некоторых сегментах жилья - на 2 - 3%.
 
При этом снижаются цены двумя путями. Явно - когда уменьшается цена предложения. И не явно - торгуясь при покупке, нынче можно скинуть 7 - 12% от заявленной стоимости жилища.
 
Нельзя забывать и о том, что, как правило, цены на недвижимость фиксируются в долларах. Падение курса «зеленого» тоже означает снижение стоимости квадратного метра.
 
С другой стороны, спектр снижения цен по различным сегментам жилья очень неоднороден. Как мы уже писали, больше всего упали цены на квартиры в панельных малометражных домах, «хрущевках», т. е. жилье сверхэконом-класса. Именно этот сегмент был самым переоцененным во времена ажиотажного спроса на рынке 2006 года.
 
Снижение цен началось и в ряде престижных районов в монолитно-кирпичных домах. Что можно объяснить изначально завышенными ценами, не обеспеченными соответствующим качеством.
 
А вот стоимость жилья элит- и премиум-класса даже немного растет - в размере 0,5 - 1,2% в месяц. И это тоже объяснимо, если учесть небольшие объемы такого строительства при постоянном притоке в столицу платежеспособных потребителей в лице топ-менеджеров крупных компаний.
 
Таким образом, скорее речь идет не об обвальном падении цен на московскую недвижимость, а об их коррекции и дифференциации, которая, по прогнозам аналитиков, продлится до середины осени.
 
 
 
ПРОГНОЗЫ
 
Где цены вырастут...
 
Сергей СИМАКОВ, эксперт отдела вторичного жилья агентства «Кутузовский проспект»:
 
- В Центральном и Западном округах столицы идет наиболее активное строительство элитного жилья. Там отмечается РОСТ ЦЕН и на вторичном рынке. Это прежде всего Остоженка, Кропоткинская, район, прилегающий к ст. метро «Парк культуры», окрестности ст. метро «Арбатская» и «Смоленская», улицы Тверская, Пушкинская, Кузнецкий Мост и Охотный Ряд - суперэлитные районы. Здесь цена за квадратный метр на вторичном рынке составляет от $7500 до $20 000.
Вырастет цена на жилье и в Замоскворечье, районе ст. метро «Полянка» и «Третьяковская», на Патриарших и Чистых прудах, в районе Хамовники. А также, возможно, в районах, находящихся ближе к Центральному округу: на Кутузовском проспекте, в районе ст. метро «Парк Победы», «Студенческая». Здесь уровень цен почти, как в центре, - более $6000 кв. м. Из других районов - это Крылатское, Рублевское шоссе, где отмечаются хорошая экологическая обстановка и развитая инфраструктура. Думаю, что летом рост цен здесь продолжится. 
В остальных же районах Москвы стоимость жилья снижается, и летом этот процесс может даже ускориться.
...а где снизятся
 
Ольга ПЕТРОВИЦКАЯ, генеральный директор агентства недвижимости «Новый Дом»:
 
- Будет ДЕШЕВЕТЬ с наибольшей вероятностью жилье с низкими потребительскими качествами: пятиэтажки без лифта и мусоропровода, с крохотными кухнями, изношенными коммуникациями и т. д.
Следующие кандидаты на некоторое падение спроса и цены - девятиэтажные и частично двенадцатиэтажные панельные дома в отдаленных районах, далеко от метро, которые также имеют маленькие кухни, небольшую общую площадь, зачастую запущенные подъезды и невнятное социальное окружение. В этой категории, скорее всего, не понизятся цены только на дома, стоящие в списках на снос в ближайшее время: в них цены держатся за счет радужных ожиданий.
Какие факторы влияют на стоимость квартиры сегодня
 
1. Местоположение
 
Две одинаковые квартиры, расположенные, к примеру, на улице Косыгина и Рязанском проспекте, могут отличаться в цене на 100 тыс. у. е. Разница в стоимости (но не столь существенная) будет и между квартирами, если окна одной из них выходят на шумный проспект, обрекая своих обитателей на вечно закрытые фрамуги, а другой - в тихий уютный дворик с березами.
 
Есть и отдельный сегмент - «видовые» квартиры. Это немногочисленные жилища на высоких этажах удачно расположенных домов с уникальным или панорамным видом из окна. Причем востребованность этих панорам имеет большой диапазон: от пасторальных - на водоемы и природу - до урбанистических - на бегущее огнями Садовое кольцо.
 
2. Материал постройки и возраст дома
 
Монолитно-кирпичные и кирпичные пользуются спросом больше панельных. И новые панельные дома, что весьма логично, - больше, чем старые.
 
Из этого правила, впрочем, есть исключение - качественные «сталинские» кирпичные дома 54 - 58-х годов постройки. Их большие площади и высокие (три и более метров) потолки по-прежнему в большой цене.
 
В совсем современных постройках разница между материалами дома менее существенно влияет на спрос - качественная «панель» находит себе все новых поклонников. Благо огромные метражи в монолитах «по зубам» далеко не всем покупателям.
 
3. Пешая и транспортная доступность
 
По-прежнему наибольшим спросом пользуются квартиры в домах, расположенных в 5 - 10 минутах ходьбы от станции метро. Но все большее количество покупателей еще сильнее волнует наличие удобных развязок и дорог для подъезда к дому, места для парковки. Что вполне объяснимо, если учесть, что за последние два года количество автомобилей в Москве выросло в пять (!) раз. Впору начинать подыскивать жилье с вертолетными площадками...
 
4. Условия продажи
 
Если квартира продается только при условии, что продавец купит себе другую (альтернативная сделка), то она может проиграть в цене до 5% по сравнению с той, что находится в свободной продаже.
 
Ведь налицо риск развала сделки из-за того, что продавец по каким-либо причинам не сможет подобрать альтернативную квартиру.
 
5. А также: этаж, балкон, ухоженная территория возле дома, чистый подъезд, наличие охраны и даже запах в квартире и на лестничной клетке (не смейтесь - для некоторых людей этот фактор очень важен!).
 
Это может показаться странным, но достаточно мало цена меняется от состояния квартиры (если она, конечно, не «убитая»). Вложенные в ремонт деньги окупаются едва ли на 30%! Этому есть объяснение: каждый человек по-своему представляет себе уютное жилище, и эти представления редко совпадают у покупателя и продавца. Поэтому, если вы собрались продавать квартиру, не затевайте в ней большого ремонта. Лучше сделать легкую «косметику».
 
Где искать самое дешевое жилье
 
Самыми дешевыми по стоимости жилья остаются Восточный и Юго-Восточный округа. А самый-самый дешевый район столицы - Зеленоград (здесь квадратный метод жилья стоит примерно 2911 долларов). При этом надо иметь в виду, что «дешевыми», по московским меркам, считаются квартиры стоимостью от $120 тысяч (дешевле только комнаты).
 
Популярный нынче вариант решения квартирного вопроса - приобрести комнату. С возможностью потом выкупить все помещение целиком.
 
Наконец, цены на недвижимость в Подмосковье остаются значительно ниже столичных. В ближнем Подмосковье - порядка на 20 - 30% дешевле, чем в Москве.
 
Следует иметь в виду, что по сравнению с прошлым годом сейчас стало намного легче купить квартиру с использованием ипотечного кредита. Сложность пока остается в основном в высоких процентах по кредитам.
 
 
 
Почем квадратный метр в столице ($, в среднем)

Тип дома Цена* ($/кв. м) % за неделю
Панельные 5-этажки, квартиры с маленькой кухней 3685 -0,1%
Типовые панельные дома (9 - 14 этажей) 3777 0,0%
Панельные дома с квартирами улучшенной планировки (от 16 эт.) 4084 0,0%
Кирпичные 5-этажки, квартиры с маленькой кухней 4023 -0,2%
«Сталинки» и типовой кирпич 4880 -0,1%
Монолиты и кирпичные дома с квартирами увеличенных площадей 4579 -0,3%
Все панельные и блочные дома 3849 -0,1%
Все монолитные и кирпичные дома 4494 -0,2%

 

Kp.ru

Тема:
  • Недвижимость Москвы