15.01.2018

В Москве сократился ввод торговых центров в 2017 г

Начинаем неделю результатами рынка торговых центров Москвы и прогнозами на 2018-2019 годы от экспертов JLL.

Краткая аннотация

  • 150 тыс. кв. м в 2017 году – рекордно низкий ввод ТЦ в Москве за пять лет; результат в 3,5 раза ниже показателя 2016 года (519 тыс. кв. м).
  • Доля вакантных площадей за год сократилась с 7,5% до 6,2%, при этом в 4-м квартале показатель незначительно вырос (на 0,2 п.п.)
  • 49 зарубежных брендов вышло на российский рынок в 2017 году против 47 в 2016-м. Большинство открыли дебютную точку в Москве, семь – в регионах (в том числе три дебюта случились в Петербурге).
  • Бренды, ранее покинувшие рынок, рассматривают возможности возвращения в страну.
  • Большинство новых брендов 2017 года представляют сегменты люкс и премиум, причем доля люксовых брендов среди новичков выросла вдвое по сравнению с 2016 годом.
  • В 2017 году рынок прошел нижнюю точку девелоперского цикла, и уже на 2018 год к вводу заявлено 306 тыс. кв. м торговых центров, на 2019-й – 567 тыс. кв. м.
  • В Москве остается все меньше локаций, привлекательных для девелоперов, в результате структура нового предложения торговых центров сегодня меняется: районные ТЦ, площади в составе МФК и ТПУ; меняются и форматы ритейла.
  • При условии ввода всех заявленных объектов доля свободных площадей к концу 2019 года вырастет до 7,6%.

Расширенный обзор

По данным компании JLL, в 2017 году в Москве было открыто всего три качественных торговых центра: «Vegas Кунцево» (113,4 тыс. кв. м), «Видное парк» (24 тыс. кв. м), а также торговый комплекс в составе МФК «Фили град» (12 тыс. кв. м). Таким образом, годовой объем ввода, составивший 150 тыс. кв. м, стал рекордно низким за последние пять лет. Стоит отметить, что в 1-м полугодии в столице не было введено ни одного ТЦ.

Среди проектов, которые были анонсированы к вводу до конца 2017 года, но были перенесены на 2018-й, – «Арена плаза» (20 тыс. кв. м), «Миля» (19 тыс. кв. м), «Галеон» (14 тыс. кв. м) и «Петровский» (8,5 тыс. кв. м). Всего на 2018 год заявлено 306 тыс. кв. м новых торговых площадей; крупнейшими проектами этого года станут ТРЦ на Каширском шоссе (71 тыс. кв. м) и «Остров мечты» (65 тыс. кв. м).

  • «Тенденция к снижению объема ввода является последствием низкой девелоперской активности на фоне экономического кризиса 2014-2016 годов, – комментирует Екатерина Земская, региональный директор и руководитель департамента торговой недвижимости компании JLL. – Следует отметить, что в первую очередь на девелоперов повлияли недоступность заемного финансирования в 2015-2016 годах и коррекция планов развития большинства ритейлеров. Как следствие, список проектов 2017 года сократился, в том числе и за счет переноса даты ввода. Тем не менее мы ожидаем, что уже в 2019 году рынок перейдет в новый цикл и девелоперская активность начнет восстанавливаться».

Низкий объем нового предложения 2017 года в первую очередь отразился на доле свободных площадей, которая снизилась с 7,5% до 6,2% в качественных торговых центрах Москвы за истекший год. Вакантность в праймовых торговых центрах, с наивысшими показателями посещаемости и конверсии, сохранялась на уровне близком к нулю на протяжении всего года.

  • «С учетом консервативного прогноза ввода в 2018 году, мы ожидаем сохранения фокуса ритейлеров на новых, но уже функционирующих торговых центрах. Поэтому по итогам года доля свободных площадей серьезно не изменится и составит около 6%. Однако уже в 2019 году объем нового строительства может увеличиться до 567 тыс. кв. м, что приведет к росту вакантности до 7,6%. В то же время такой скачок произойдет только при условии ввода всех трех крупнейших проектов 2019 года – ТРЦ Garden Mall, МФК на Аминьевском шоссе и ТРЦ “Саларис”, которые в совокупности могут добавить на рынок 322 тыс. кв. м торговых площадей», – отмечает Оксана Копылова, руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL.

Значительную долю в структуре новых проектов 2018-2019 годов занимают районные ТЦ небольшого формата на месте бывших кинотеатров, которые реализует компания ADG group (39 объектов совокупной площадью 324 тыс. кв. м). В результате средний размер введенных за год торговых центров в Москве снизится с 50 тыс. кв. м в 2017 году до 19 тыс. кв. м в 2018 году и 22 тыс. кв. м в 2019 году.

«В городе остается все меньше локаций, привлекательных для девелоперов, поэтому структура нового предложения торговых центров сегодня меняется. Основной объем строительства ближайших двух лет составят локальные проекты, торговые площади в составе МФК или ТПУ, а также новые очереди действующих объектов, – говорит Полина Жилкина, директор по России и СНГ, руководитель отдела ритейл консалтинга департамента торговой недвижимости компании JLL. – При этом проекты небольшого формата являются не менее привлекательными для ритейлеров, чем крупноформатные ТЦ, ведь они дают им возможность быть ближе к потребителям территориально, увеличивать частоту покупок и создавать дополнительную узнаваемость бренда. Кроме того, даже крупные сети сейчас проявляют гибкость и оптимизируют занимаемые площади, в том числе за счет уменьшенных форматов. Магазины малых форматов уже запустили многие продуктовые ритейлеры, например, “Перекресток”, “Азбука вкуса”, “Ашан”, и анонсировали Decathlon, Leroy Merlin, OBI, “М.Видео”, IKEA».

Тема: