16.05.2013

Тающий рынок доступного жилья в Подмосковье

Покупка квартиры в панельной новостройке в Подмосковье стала в последние годы практически единственной реальной возможностью решить квартирный вопрос для многих семей, включая московские, ведь панельного жилья в Москве строят сегодня очень мало, а цены кусаются. Впрочем, игроки рынка недвижимости уверены, что скоро и эта призрачная подмосковная возможность исчерпает себя – хорошие участки в области тают на глазах, власти ужесточают требования к застройщикам, а цены на жилые метры уже превзошли докризисные значения.

Столичный спад


Объемы строительства жилья в Москве стали сокращаться еще в 2008 году, когда с практически 5 миллионов квадратных метров жилья в год показатели, по официальным данным Росстата, опустились до 3,2 миллиона квадратных метров, в 2009 году – до 2,7 миллиона квадратных метров, а в 2010 году – до 1,74 миллиона квадратных метров.

Причиной такого существенного снижения объемов ввода жилья в Москве стал мировой финансовый кризис 2008 года. Доходы граждан стали сокращаться, банки практически перестали выдавать ипотеку и кредитовать строительство, а застройщики были вынуждены заморозить часть проектов.

По данным аналитиков компании "Миэль-Новостройки", под влиянием кризиса спрос на жилье резко сократился, некоторые девелоперы предлагали квартиры в панельных домах Москвы по демпинговым ценам, а средние цены предложения в новостройках снизились к концу 2009 года на 8,8% - до 109 тысяч рублей за квадратный метр. С этой оценкой согласны и эксперты "СУ-155" – в кризисные годы, вспоминают они, компания подчас продавала квартиры с 20% дисконтом.

Многие потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию в надежде на серьезную коррекцию цен вниз, но их мечтам не суждено было сбыться – ситуация на рынке недвижимости в Москве и Подмосковье стала выправляться уже в 2010 году.

"В 2010 году после прохождения ценового дна началась реализация отложенного во время кризиса спроса. По итогам 2010 года цена предложения на квартиры в панельных новостройках Москвы выросла на 6,2% - до 115,8 тысяч рублей за квадратный метр. А к концу 2012 года достигла 138,3 тысячи рублей за метр", - отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки" Софья Лебедева.

При этом, уточняет эксперт, к концу 2008 года цена предложения панельных новостроек в Москве составляла 119,5 тысячи рублей за квадратный метр, что на 44,2% превышало аналогичный показатель 2007 года. Таким образом, цены на квартиры в панельных новостройках Москвы сегодня успешно перебили докризисные показатели.

Подмосковные панельные новостройки демонстрировали в этот временной промежуток сходную динамику. По данным аналитиков "Миэль-Новостройки", в 2009 году средняя цена на квартиры в панельных новостройках ближнего Подмосковья сократилась на 7,5% и составила по итогам года 65,1 тысячи рублей за квадратный метр, но за 2010 год средняя стоимость метра выросла на 3,4% – до 67,3 тысячи рублей.

Кризис понемногу отступал, однако новый мэр столицы Сергей Собянин, пришедший в конце 2010 года на смену Юрию Лужкову, не стал активно наращивать объемы ввода жилья, сосредоточившись на решении транспортных и инфраструктурных проблем столицы.

В этот период Москва приросла новыми территориями, начали активно строиться метро, дороги и социальная инфраструктура, а вот объемы ввода жилья остановились на весьма скромных показателях – в 2011 году в столице было введено 2,1 миллиона квадратных метров жилья, а в 2012 году – 2,57 миллиона квадратных метров. Участники рынка связывают это с расширением границ столицы – по их мнению, власти намерены сосредоточиться на застройке новых территорий, а на территории старой Москвы заняться облагораживанием города и выводом промзон.

Смещение спроса


В настоящее время в старой Москве не наблюдается особого жилищного бума, а доля панельных новостроек и вовсе невелика. "В открытом предложении первичного рынка жилья Москвы доля панельных новостроек в течение 2008-2012 годов не превышала 7-10%, однако они пользовались устойчивым спросом со стороны покупателей", - отмечает Лебедева.

Представитель пресс-службы группы компаний ПИК в свою очередь рассказывает, что за 2012 год рост цен на новостройки эконом-класса группы составил в Москве около 10%.

Из крупных панельных застройщиков на территории старой Москвы сегодня можно выделить группы "СУ-155" и ПИК. Первая строит жилье у станции метро "Кузьминки" (от 128 тысяч рублей за квадратный метр), в районе Нагатинской улицы (от 130 тысяч рублей за квадратный метр) и в квартале Фили-Давыдково (от 145 тысяч рублей за квадратный метр).

ПИК в свою очередь предлагает квартиры в панельных новостройках Москвы в проектах "Бунинский", "Ново-Переделкино", "Мироновский" и "Большое Кусково".

"Диапазон цен довольно широк, в одном и том же комплексе квартиры в готовом доме будут стоить примерно на 30% дороже, чем в корпусе, по которому только ведутся фундаментные работы. Например, в ЖК "Большое Кусково" на нулевом цикле однокомнатная квартира в первых корпусах стоила 5,14 миллиона рублей, а сейчас, когда дома сданы, эта же квартира стоит 6,6 миллиона рублей", - комментируют в пресс-службе ПИК.

Подмосковный бум


Невозможность масштабного строительства жилья в Москве вынудила многих крупных панельных застройщиков переориентироваться на подмосковные площадки.

Цены на квартиры эконом-класса в Москве могут снизиться к 2014 году на 20%>>>

Спрос на квартиры в Московской области и стоимость квадратного метра растет опережающими темпами, что объясняется отсутствием предложения в Москве и существенно более низкими ценами на областные метры, комментирует ситуацию генеральный директор компании "Мортон-Инвест" Антон Скорик.

Так что сегодня в Подмосковье сложилась уникальная ситуация, когда квартиры можно подобрать на любой вкус и кошелек – целый ряд крупных девелоперов, застройщиков и даже банков объявлял о начале реализации масштабных жилых проектов в регионе. Например, "СУ-155" предлагает квартиры-студии площадью 27,9 квадратного метра в Домодедово по цене от 1,17 миллиона рублей (около 42 тысяч рублей за квадратный метр).

Однако наиболее востребованными у покупателей остаются квартиры, расположенные в городах ближнего Подмосковья. "Москвичи последние годы активно покупают квартиры в радиусе до 15 километров от МКАД с целью улучшения жилищных условий и в качестве инвестиций. Традиционно в этих целях рассматриваются города именно ближайшего Подмосковья, как наиболее привлекательные с точки зрения ликвидности, транспортной доступности, инфраструктуры и выбора предложения", - рассказывает Скорик.

При этом основными двумя факторами ценообразования на рынке квартир в подмосковных новостройках любого типа являются транспортная доступность относительно Москвы и стадия строительства объекта: чем быстрее добираться до ближайшей станции московской подземки и чем ближе окончание строительства дома, тем выше цены.

Так, в панельном (есть монолитные дома в третьей очереди) микрорайоне "Новокосино-2" в Реутове в 10 минутах пешком от станции метро "Новокосино", где риелтором выступает "НДВ-Недвижимость", можно найти квартиры от 80 тысяч рублей за квадратный метр. "СУ-155" в свою очередь предлагает квартиры в новостройках в Павшинской пойме в Красногорске от 70 тысяч рублей за квадратный метр, по аналогичной цене выставлены на продажу и квартиры в проекте ГК "Мортон" "Мортонград "Путилково" в Красногорском районе.

Средний же ценник на квартиры в панельных новостройках в 15 километрах от МКАД, по данным Лебедевой из "Миэль-Новостройки", по итогам 2012 года был равен 69,3 тысячи рублей за "квадрат".

Ожидания и цены

Стоимость квадратного метра жилья в новостройках Подмосковья неуклонно растет. Переломить этот рост не смог мировой финансовый кризис 2008 года. Сегодня девелоперы и аналитики также не видят каких-либо причин для снижения спроса на подмосковное жилье и коррекцию цен в обозримом будущем.

Во всех проектах "Мортона" в ближнем Подмосковье приемлемый бюджет покупки квартиры составил на начало 2013 года 3,5 - 4,5 миллиона рублей, что на 1 миллион рублей превышает аналогичный показатель 2010 года, рассказывает, в частности, Скорик.

"В связи с сокращением строительства в Москве потребители психологически готовы к росту цен в районах, расположенных рядом с МКАД. На протяжении 2012 года ежемесячно с рынка новостроек в 20-километровой зоне от МКАД вымывалось порядка 3,3 тысячи квартир общим объемом не менее 200 тысяч квадратных метров", - указывает эксперт.

По его словам, средние цены на квадратный метр в новостройках группы, расположенных на расстоянии до 15 километров от МКАД, составляли в 2010 году 61,5 тысячи рублей, в 2011 году – 67,5 тысячи рублей, в 2012 году – 76,4 тысячи рублей, а в мае 2013 года – 76,9 тысячи рублей.

Аналитики ПИК в то же время отмечают, что стоимость квартир в новостройках эконом-класса, строящихся их компанией, выросла за 2012 год на 12%.

Впрочем, курс на рост цен держат не все застройщики. Как утверждают в "СУ-155", средняя стоимость жилого метра в подмосковных новостройках группы, напротив, демонстрирует стабильность, колеблясь на уровне 53 тысяч рублей. Так, если в 2010 году она составляла 53,9 тысячи рублей, а в 2011 году – 58,3 тысячи рублей, то в 2012 году этот показатель равнялся 53,1 тысячи рублей. Правда, у компании довольно широкая география строительства – группа реализует не только объекты рядом с МКАД, но и комплексы в Чехове и Серпухове.

В 2013 году, отмечает представитель "СУ-155", девелопер, скорее всего, сохранит установку на относительную "заморозку" цен и будет держать стоимость квартир в своих проектах в Подмосковье (до 15 километров от МКАД) на уровне 70 тысяч рублей за квадратный метр. В целом же аналитики "СУ-155" ожидают рост средней цены на новостройки в этом поясе вокруг столицы на 10-15%.

Таким образом, девелоперы и риелторы уверены, что цены на квартиры в подмосковных новостройках будут продолжать расти, ведь спрос серьезно превышает предложение. Например, объем ипотечных сделок в 2012 году практически удвоился и достиг, по данным риелторов, примерно 40%, что говорит об устойчивом интересе к этому сегменту рынка жилья.

В настоящее время, по данным аналитиков компании Est-a-Tet, граждане психологически готовы тратить на приобретение квартир в готовых панельных новостройках Москвы до 8 миллионов рублей, а в Московской области – до 3,5 миллиона рублей. Поэтому ценам на квартиры в новостройках ближнего Подмосковья есть куда расти, а покупателям, ищущим более демократичные предложения, придется искать такие варианты все дальше от МКАД или торопиться с приобретением пока еще существующих "экономичных объектов".

Тема: