11.06.2009

Столичная недвижимость: итоги мая в зеркале прессы

Динамика цен на рынке недвижимости Москвы

"Московские застройщики готовы на скидки до 30% и уверяют, что уже продают жилье по себестоимости. Однако расчеты показывают: простор для ценового маневра у них еще есть", сообщает журнал "Секрет фирмы" в номере от 1 июня. "Купить участок под жилое строительство в Москве сложно - город предпочитает сдавать землю в долгосрочную аренду. Ставки привязаны к кадастровой стоимости земли, которую назначает мэрия... Тем не менее мэрия умудряется торговать землей, не продавая ее: только за право аренды участка приходится выплатить единовременно 50-70% его рыночной стоимости. В свою очередь реальную рыночную стоимость московской земли знает только горадминистрация, которая располагает всей информацией о таких сделках. Доля стоимости подключения зависит от конкретного проекта и может достигать 24%. Деваться некуда - спрос значительно превышает предложение... Раньше девелопер, получая право на застройку, был обязан либо передать городу часть квартир, либо построить не относящуюся к проекту инфраструктуру. Ее объем зависел от политики местных властей и степени близости к ним застройщика. В мае правительство Москвы разрешило девелоперам выплачивать городскую долю деньгами. Если до кризиса желающих воспользоваться такой возможностью было предостаточно, то сейчас столкнувшиеся с дефицитом финансирования строители вряд ли пойдут на это", пишет журнал. "До кризиса проценты по кредитам увеличивали стоимость строительства в среднем на 5-7%. Сейчас доля этих расходов выросла примерно вдвое - до 10-14%. У тех, кто в кэше, есть шанс сэкономить".

"Под влиянием кризиса столичный рынок жилья просел на треть: вместо среднеценовой планки в 6,2 тыс. долл. за один "квадрат" эконом-класса аналитики оперируют суммой в 4 тыс. долл. В результате долларовые ценники на квартиры в Москве вернулись на два года назад, к показателям июня 2007 года", сообщает "РБК daily" в номере от 5 июня. "В рублях жилье дешевеет не так стремительно: согласно данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN.ru), сегодняшние 129,6 тыс. руб. за 1 кв. м соответствуют ценам лета прошлого года, когда рынок жилья был сильно перегрет и еще не подвергся влиянию мировой экономической ситуации. Однако эксперты считают, что для достижения справедливой стоимости квадратного метра нынешние ценники нужно сократить как минимум вполовину... Майская стабилизация цен стала поводом для многих участников рынка говорить о достигнутом наконец дне и дальнейшем выправлении ситуации. В то же время эксперты подчеркивают, что даже сегодняшняя стоимость основной массы квартир, скорректированная кризисом, далека от понятия "справедливой цены"", пишет газета, ссылаясь на мнение экспертов. "Руководитель отдела инвестиционного анализа компании "Сити-XXI век" Илья Трилобов считает, что в качестве справедливой, то есть минимально возможной цены продажи можно рассматривать совокупность инвестиционной стоимости строительства (затраты по проекту, налоги и проценты по кредитам) и минимальной рентабельности в 5-15%. По словам управляющего партнера Panorama Estate Омара Гаджиева, средняя цена строительства 1 кв. м жилья эконом-класса в Москве сейчас составляет около 50 тыс. руб... Генеральный директор агентства недвижимости Doki Валерий Барнинец полагает, что для достижения справедливой стоимости квадратного метра показатели в разных сегментах рынка жилья должны снизиться в 1,5-2 раза... В свою очередь, г-н Гаджиев отмечает, что по-настоящему доступным жилье может стать при падении рыночной цены на столичную недвижимость на 40-50% и уменьшении ставок по ипотечным кредитам до 2,5-3%".

Жилое строительство и жилищная политика Москвы

"Москву накрыл очередной жилищный "девятый вал" - бесплатная приватизация квартир заканчивается 1 марта 2010 года. Граждане, не успевшие стать собственниками, ринулись оформлять документы на право владения своими квадратными метрами, создав в конторах запредельные людские пробки. Городские власти пытаются противостоять напору - начиная с 15 июня пункты приема документов на приватизацию открываются при каждой районной управе", пишут "Известия" в номере от 2 июня. "Сегодня количество желающих оформить право собственности на жилье в окружных управлениях департамента жилищной политики (именно туда нужно нести документы на приватизацию) увеличилось на 67% по сравнению с первым кварталом 2008 года, а в толпах к окошкам на сдачу документов замечены первые "умные", продающие места в очереди... При этом чиновники призывают горожан хорошо подумать, прежде чем принимать на себя бремя собственности, ведь помимо права продать и завещать квартиру оно связано с массой дорогостоящих обязанностей. Например, придется платить налог на недвижимость - а он в ближайшие 4-5 лет может резко повыситься, поскольку будет исчисляться не по справке из бюро технической инвентаризации (БТИ), а по рыночной стоимости. Делать капитальный ремонт в доме также придется в складчину (особенно когда завершится городская программа по капремонту). Восстанавливать квартиру в случае аварии или пожара также придется за свои - в отличие от муниципального жилья, ответственность за которое несет городская казна. Многие москвичи тянули с приватизацией, рассчитывая выгадать при сносе ветхих домов и переселении - к примеру, переселяться из неприватизированной двушки, где прописаны три поколения, выгоднее, чем из такой же собственной: каждый из членов семьи получит законных 18 метров в отличие от собственника, который может рассчитывать только на аналогичную двухкомнатную квартиру. Но и тут есть варианты: например, одинокому человеку, занимающему 3-комнатные апартаменты, выгоднее в этой ситуации квартиру приватизировать - иначе он получит меньше квадратных метров. Словом, есть о чем задуматься, - главное, прийти к выводу раньше полуночи 28 февраля 2010 года...", констатирует газета.

"Чтобы уменьшить количество бродяг, московские власти собираются снести заброшенные здания, где часто живут бомжи. По мнению экспертов, подобными мерами проблему бродяжничества решить будет затруднительно", пишет "Труд" в номере от 4 июня. "В Москве хотят снести 300 заброшенных зданий, мотивируя это тем, что в них собираются бродяги. При этом никаких специальных мер по выселению бездомных за пределы столицы или строительству специальных гостиниц или приемников не предпринимается. "Все программы по поддержке бродяг финансируются за счет региональных бюджетов, - рассказал "Труду-7" зампредседателя комитета Госдумы по труду и социальной политике Олег Шеин. - Есть только три категории бездомных граждан, которые могут рассчитывать на жилье: погорельцы, дети-сироты и тяжело больные"... По мнению консультанта по социально-правовым вопросам Санкт-Петербургской региональной благотворительной общественной организации помощи "Ночлежка" Игоря Карлинского, снос старых московских домов и штрафы вряд ли помогут в борьбе с бродяжничеством. "Нужно покупать им билеты и отправлять домой", - считает он. Как отмечено в докладе комитета Госдумы по труду и социальной политике, 65% бомжей имеют жилье, а 10% из них просто не хотят возвращаться к нормальной жизни".

"Составлен документ "Долгосрочная городская целевая программа сноса некомфортного жилья"", сообщает "Вечерняя Москва" в номере от 2 июня. Газета публикует интервью с первым заместителем руководителя Департамента городского строительства Владимиром Хайкиным. "Раньше мы рассматривали эти два вопроса порознь. Реконструкция ветхого пятиэтажного фонда - это программа, за которую отвечают префекты, она уже достаточно отработана и идет по накатанной. Программа реновации кварталов сложившейся застройки - так она называлась до 18 марта этого года - это был скорее процесс формирования пожеланий жителей. Для того чтобы дойти до практики, нужно было многое сделать, по большей части бумажной работы, с документами. Нужно было наконец сформировать программу, которая должна была к концу этого года обрести статус закона... Помимо оценки состояния дома специалистами, будет учитываться пожелание жителей. Это не просто согласие на снос, а именно пожелание, предложение жителей по сносу, то есть это документ, заявление, заявка общего собрания собственников многоквартирного жилого дома - теперь по Жилищному кодексу есть такой орган - в правительство с просьбой рассмотреть предложение сноса. А дальше необходимо разработать градостроительную документацию на кварталы, в большинстве случаев она уже разработана, куда входят эти дома, предусмотрев там обязательный снос этих домов и в зависимости от коэффициента реконструкции, т. е. от отношения объема нового строительства к объему сноса", цитирует газета слова чиновника. Что касается общего объема жилья, признанного некоморфтным, то по данным Хайкина, в столице его "32 млн кв. м с небольшим - это все пятиэтажки и ниже и панельные девятиэтажки. Из них примерно 10 млн кв. м - по предложению Комплекса городского хозяйства это кирпичные пятиэтажки, где жители возражают против сноса, где хорошая инфраструктура, невысокая плотность, это достаточно комфортные условия проживания. Это тот фонд, который должен пойти на капитальный ремонт. Все остальное должно пойти под снос за период до 2025-2030 года".

Коммерческая недвижимость Москвы

"Департамент имущества Москвы подал иск в арбитражный суд к ЗАО "Ленинградская Отель" на 286,1 млн руб. В такую сумму столица оценила недополученную выгоду от сдачи в аренду 30% площадей Hilton Moscow Leningradskaya, которые принадлежат городу по условиям инвестконтракта на реконструкцию гостиницы", сообщает "РБК daily" в номере от 3 июня. "Уже год отель зарабатывает деньги, в том числе используя и московскую треть площадей, при этом отказывается заключать договор аренды с городом и делиться прибылью, утверждают чиновники. Чтобы претендовать на доходы, город должен доказать, что эти площади реально используются, считают юристы... Речь идет о взыскании незаконно полученной выгоды, пояснила РБК daily пресс-секретарь ДИГМ Наталья Быкова. "В свое время гостиница "Ленинградская" была ГУПом, которое для проведения реконструкции ликвидировали. По инвестконтракту в новом отеле городу причитается порядка 30 тыс. кв. м площадей - это 30%, остальное - инвестору, - рассказывает г-жа Быкова. - Мы предложили ЗАО "Ленинградская Отель" заключить договор аренды на эти площади, которые компания активно использует и получает прибыль. Но она отказалась, и мы обратились в суд". При этом г-жа Быкова уточнила, что в инвестконтракте не прописано, как город может использовать принадлежащие ему площади. Получить комментарии в компании "Ленинградская Отель" вчера не удалось. Вице-президент "Федерации рестораторов и отельеров" Вадим Прасов предположил, что руководство отеля не устроила стоимость аренды, предложенная столичным правительством: "Условия аренды подразумевают, как правило, неудобства для управляющей компании, поскольку оговоренные в контракте деньги они должны отдать, даже если номера не были загружены. Рынок сейчас не тот, что год назад: упала загрузка отелей, стоимость номеров. В рамках этого снизились и финансовые потоки"".

"Межрайонная природоохранная прокуратура Москвы обнаружила, что проект Международного выставочного комплекса (МВК), который должен быть реализован на территории ВВЦ, попадает в границы особо охраняемого парка "Останкино". Ведомство признало строительство на этом участке незаконным и предложило выход из ситуации: изменить границы природоохранной территории. Столичное правительство уже подготовило обоснование для вывода участка из особой зоны. Тем временем в ГАО "ВВЦ" не исключают, что проект МВК после пересмотра концепции застройки всей территории выставочного центра и вовсе не будет реализован", пишет "РБК daily" в том же номере от 3 июня. "Как выяснило ведомство, именно на этом охраняемом участке планируется строительство МВК (об этом проекте РБК daily писала 19 мая 2009 года). Первая очередь МВК должна быть введена до конца года, продолжение застройки находится под вопросом: по второй очереди пока не удается подготовить и согласовать градостроительную документацию. По сведениям источника РБК daily, знакомого с проектом, в природоохранную зону попадает именно вторая часть выставочного комплекса. Для того чтобы проект МВК все-таки был реализован, прокуратура предложила изменить границы природоохранной территории. Столичный департамент природопользования и охраны окружающей среды и комитет по архитектуре и градостроительству города подготовили градостроительное обоснование размещения выставочного комплекса, которое предусматривает вывод участка застройки из состава особо охраняемой природной территории. "При реализации предлагаемых правительством Москвы градостроительных решений площадь природно-исторического парка "Останкино" не уменьшится", подчеркивает прокуратура", пишет газета. "В ГАО "ВВЦ" вчера не смогли прокомментировать сообщение прокуратуры. При этом в пресс-службе компании заметили, что проект МВК, возможно, вообще не будет реализован: "Сейчас полностью пересматривается концепция застройки всей территории". В компании "Миэль", занимавшейся проработкой первого проекта реконструкции ВВЦ, сообщили, что компания не имела отношения к МВК. "Когда мы занялись этим проектом, выставочный комплекс уже активно строился", - заметила руководитель пресс-службы компании Юлия Абашина".

Гаражное строительство

"По подсчетам, в столице необходимо построить около 3,5 млн машино-мест", сообщает "Вечерняя Москва" в номере от 5 июня. "Помимо технологических трудностей и нехватки территории прибавляются еще и проблемы психологии. Многим кажется, что законно отгородить место во дворе и никого не пускать. Кому-то не по нраву решение о сносе ракушек, очень неэкономично занимающих городскую землю... Городом и властями проблема нехватки парковочных мест осознается, и работа в этом направлении ведется самая активная... В столице сформирована надежная для всех сторон и максимально открытая для конкурентной борьбы система проведения процедуры конкурса на строительство по городскому заказу. Другими словами, вкладывая деньги в строительство по программе "Народных гараж", москвич может не опасаться попасть в лапы строительных пирамид и стать обманутым соинвестором. Ни для кого не секрет, что коммерческое строительство всегда дороже городского, и по понятным причинам: бизнес в первую очередь заботится о собственной выгоде, а город - о комфорте своих жителей. Столь же ощутимо, как цели городских властей и частных застройщиков, разнятся и цены на машино-места. Учитывая то, что в среднем цена на коммерческое машиноместо не стоит менее полумиллиона, то 350 тыс. рублей за гарантированное место в "народном" - не такая уж заоблачная цена. При участии в программе предусматриваются льготы, обсуждается и вопрос о предоставлении гаражной ипотеки. При строительстве город берет на себя расходы по проектированию гаражных комплексов и перекладку и прокладку инженерных коммуникаций", заверяет "Вечерка". "Глава Департамента дорожно-мостового строительства Александр Левченко уточнил цифры: "Первое, это то, что строится за деньги инвесторов. Уже 2,5 млн кв. м находятся сегодня в работе. И оставшиеся 2,5 млн кв. м - это не только "Народный гараж", это перехватывающие парковки, это и плоскостные стоянки". Сотрудники Москомархитектуры и проектных институтов разрабатывают сегодня порядка 150 гаражей, в течение двух месяцев этап проектирования закончится, и начнутся собственно работы по строительству". 

По материалам  ИА REGNUM

Тема:
  • Недвижимость Москвы