16.01.2014

2013 г в Подмосковье запомнился обилием законодательных инициатив

Рынок жилья Подмосковья в уходящем 2013 году демонстрировал стабильный рост по всем направлениям, хотя и без резких всплесков: среднерыночный рост цены квадратного метра в области в основном держался на уровне инфляции с небольшим "опережением", появлялись новые проекты и обозначались новые лидеры среди подмосковных городов. А вот на что эксперты обратили особое внимание, так это на ряд законодательных нововведений в Подмосковье, а также на положительные тенденции в области строительства дорог.


Область "в законе"

При подведении итогов 2013 года на рынке подмосковного жилья эксперты, прежде всего, обращают внимание на ряд законодательных инициатив. Так, по словам генерального директора "Миэль-Новостройки" Софьи Лебедевой, одним из наиболее значимых для рынка недвижимости Подмосковья законодательных нововведений в уходящем году стало принятие новых градостроительных норм проектирования в Московской области.

В частности, эксперты обращают внимание на решение властей ввести ограничения на высотное строительство в регионе. "В настоящее время малоэтажная застройка на территории Московской области в основном осуществляется за вторым бетонным кольцом, что можно объяснить относительно дешевой здесь стоимостью земельных участков", - напоминает генеральный директор "МИЦ – Девелопмент" Сергей Хорошков.

Эксперты рассматривают эту инициативу как медаль о двух сторонах. Например, Лебедева утверждает, что новые градостроительные нормы нацелены на создание максимально комфортного пространства для жизни. Комфорт, по ее мнению, обеспечит то, что плотность застройки и этажность домов будут жестко привязаны к численности населения городской агломерации, а число машиномест для каждого домовладения достигнет непривычного для массовой жилой застройки Московского региона соотношения один к одному.

Однако, с другой стороны, ограничение по высотности и снижение плотности застройки приведет к уменьшению объема продаваемой площади, замечает в свою очередь директор департамента аналитики и консалтинга "Метриум Групп" Анна Соколова.

При этом стоимость участка не уменьшится, а расходы на подведение коммуникаций возрастут, подчеркивает она. Соответственно, себестоимость одного квадратного метра увеличится минимум в 2 раза, то есть процентов на 40-50%, учитывая, что до сих пор Подмосковье застраивалось 17 – 25-этажными домами, объясняет собеседница агентства. Таким образом, в случае уменьшения объемов строительства девелоперам придется компенсировать свои затраты за счет либо увеличения цены, либо за счет продажи своей земли, рассуждает эксперт.

"На мой взгляд, данная инициатива не до конца продумана. Проблема дефицита доступного жилья в области до сих пор стоит достаточно остро, и ограничение по высотности может только усугубить ситуацию", - уверена Соколова.

Не менее важным для рынка недвижимости Подмосковья стал также закон об упрощении процедуры изъятия земель для нужд строительства транспортной инфраструктуры, отмечает гендиректор "Миэль-Новостройки". Это означает, что судебные процедуры, связанные с оспариванием стоимости изымаемого имущества, не приостановят процедуру прекращения самих прав на имущество, поясняет эксперт. Введение такой меры на рынке весьма актуально, поскольку до недавнего времени собственники участков могли затягивать процедуру изъятия на многие годы, добавляет Лебедева.

Упрощенный порядок изъятия земель, по ее мнению, ориентирован на ускорение и оптимизацию процедуры вовлечения участков для строительства инфраструктуры. "Тем не менее, пока непонятно, каким образом будет устанавливаться стоимость изъятого участка и будет ли она соответствовать рыночным расценкам", - задается вопросом эксперт.



Транспортный выдох

Помимо законодательных новшеств, эксперты обращают внимание на положительные изменения в Московской области в плане строительства дорог.

"Объем дорожного строительства существенно увеличился, пошла в город Ярославка. Также началась серьезная реконструкция Дмитровского шоссе в области, строительство Северо-Западной хорды, серьезными темпами идет строительство дублера Ленинградского шоссе от МКАДа до Солнечногорска, а также реконструкция Новорижского шоссе", - отмечает учредитель компании "Гуд Вуд" Александр Дубовенко.

А вот развитие сети московского метро в области, хотя и существенно улучшит транспортную инфраструктуру столицы и Подмосковья, может спровоцировать рост цен в прилегающих к станциям метро районах, замечает начальник службы розничного кредитования КБ "МИА" Наум Либкинд.

Поэтому эксперт советует гражданам, выбирающим жилье сейчас, ознакомиться с проектом строительства подземки и сделать приобретение до ввода новых веток в эксплуатацию.



Передовики Подмосковья

Эксперты также отмечают лидеров уходящего года по объемам строительства среди подмосковных городов. По данным на конец 2013 года, в Московской области на рынке новостроек было представлено почти 1,27 тысячи строящихся жилых комплексов, что на 17% больше, чем в 2012 году, констатирует директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании "Сити-XXI век" Марина Тимашова.

При этом максимальный рост числа новостроек – примерно на 35% относительно конца 2012 года – отмечен в Красногорском и Люберецком районах, утверждает собеседница агентства.

"Красногорск последние годы интенсивно развивается, что обусловлено размещением здесь администрации Московской области и присвоению городу неофициального статуса столицы Подмосковья. Рост объемов строительства в Люберцах обусловлен открытием в непосредственной близости двух станций метрополитена", - объясняет она.

Значительный прирост объема предложения новостроек, по словам Тимашовой, отмечен также в Мытищах и Королеве. Как утверждает риелтор, расти в цене готовая недвижимость будет прежде всего в тех городах, чья транспортная доступность улучшится из-за ввода новых станций столичного метро.

В целом ситуацию можно охарактеризовать как долгосрочный умеренный рост рынка, подводит итоги Козлова из "Главмосстрой-недвижимость". Однако предпосылок для взрывного роста в 2014 году эксперт не видит. "Негативные же сценарии развития связаны с макроэкономическими факторами, причем не столько с объективной ситуацией в российской и мировой экономиках, сколько с субъективными ожиданиями властей, населения, инвесторов, застройщиков и риелторов", - заключает собеседница агентства.

Тема: