04.02.2018

Результаты 2017 года на офисном рынке Москвы и прогнозы на 2018-й

Коротко о трендах

  1. Вакантность в среднем по рынку сократилась за год с 15,5% до 13,8% (минимум за четыре года), в классе А – с 18,9% до 16,5% (минимум с 2009 года).
  2. Стоит выделить Центральный деловой район, где вакантность в среднем сократилась до 10,7% (пятилетний минимум), в классе А до минимума с начала 2009 года – 10,4%! (минимум с 2009 года)
  3. 508 тыс. кв. м новых сделок аренды и покупки офисоврекорд в 4-м квартале за последние пять лет.
  4. Объем сделок за год превысил прогноз и приблизился к 1,3 млн кв. м; лидеры в спросе – банки и финансовые организации.
  5.  Активность изменилась в сторону более «рыночных» сделок: доля госсектора снизилась с 27% в 2016 году до 17% в 2017.
  6. Более половины сделок заключены в классе B+, в результате доля вакантных площадей в сегменте снизилась на 3,7 п.п., до 13,5%.
  7. В 2017 году в Москве было введено 408 тыс. кв. м, при этом 76% объема вышло в последнем квартале. Стоит отметить, что почти 60% нового предложения сформировано всего двумя объектами в «Москва-Сити».
  8. По прогнозу JLL, в 2018 году ввод офисов сократится до 300 тыс. кв. м, доля вакантных площадей упадет до 13,1%.
  9. На фоне низкого объема незанятых помещений на офисный рынок возвращаются предварительные сделки аренды и покупки площадей.

Подробнее о офисной недвижимости

По данным компании JLL, на рынке качественных офисов Москвы в 4-м квартале 2017 года было арендовано и куплено 508 тыс. кв. м, что является самым большим квартальным показателем с начала 2013 года.

  • «Совокупный объем сделок в 2017 году превысил прогноз и достиг 1,28 млн кв. м, увеличившись на 21% по сравнению с предыдущим годом. – комментирует Елизавета Голышева, директор по России и СНГ, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL. – Прошедший год был ознаменован крупными сделками банков и телекоммуникационных компаний, которые покупали и арендовали крупные офисные блоки площадью более 10 тыс. кв. м в таких зданиях, как “IQ-квартал”, “Аквамарин III”, “Оазис”, Poklonka Place, “Большевик” фаза 2 и Comcity. Пользователи офисных помещений активизировались, чтобы закрепить максимально выгодные условия аренды и покупки, которые постепенно будут меняться. Возросла активность частных компаний на офисном рынке, что привело к уменьшению доли государственного сектора до 17% в прошлом году с 27% в 2016 году».

Высококачественные офисы классов А и В+ по-прежнему привлекают наибольшее внимание российских и международных компаний. При этом лидером по объему сделок в прошедшем году стал класс B+ (55% в общей структуре спроса), на класс А пришлось 35%. Больше всего сделок заключалось за пределами ТТК – 40% общего объема, что соответствует тенденции последних лет.

В структуре спроса 28% заняли банки и финансовые организации, которые уже на протяжении пяти лет являются лидерами по объему сделок на офисном рынке Москвы. На игроков сектора бизнес-услуг и производственные компании пришлось по 19%.

Объем ввода офисов увеличился по сравнению с 2016 годом на 29% и составил 408 тыс. кв. м. При этом более 76% площадей, или 312 тыс. кв. м, были введены в 4-м квартале 2017 года. Крупнейшими объектами как последнего квартала, так и всего года, стали два комплекса в ММДЦ «Москва-Сити» – башня «Восток» бизнес-центра «Федерация» и «IQ-квартал», совокупная арендуемая площадь которых составляет чуть менее 240 тыс. кв. м, или 59% от годового объема нового предложения.

Сроки ввода некоторых объектов, в том числе МФК «Новион» и офисной части МФК «ВТБ Арена Парк», были перенесены на 2018 год. Среди крупнейших проектов, заявленных на этот год, стоит выделить «Парк Хуамин», «Парк Легенд», «Большевик» фаза 2, «Империя II». Учитывая текущее состояние заявленных на 2018 год проектов, строительство некоторых из них не будет завершено в срок, а объем ввода, по оценке аналитиков JLL, составит около 300 тыс. кв. м, на 26% меньше, чем в 2017 году.

Доля незанятых офисов за год снизилась с 15,5% до 13,8%. Стоит отметить, что рост вакантности на рынке был зафиксирован только в классе В- (на 2,4 п.п., до 12,2%), что обусловлено переездом арендаторов в наиболее качественные помещения. Доля свободных площадей класса А за год сократилась с 18,9% до 16,5%, а наиболее сильное снижение произошло в классе В+ – на 3,7 п.п., до 13,5%. В зоне Центрального делового района общая доля свободных офисов уменьшилась на 1,3 п.п., до 10,7%. Крупные сделки обусловили снижение доли свободных площадей в зданиях класса А в этом субрынке с 15,7% до 10,4% за год.

  • «В 2017 году пользователи приобретали и арендовали офисы еще до ввода зданий в эксплуатацию. В частности, существенная доля (74%) новых площадей 4-го квартала 2017 года была реализована еще до их запуска; примером такой сделки является аренда компанией “ВымпелКом” в реконструируемом комплексе “Большевик”. Данный фактор также сдерживал общую вакантность от увеличения. – комментирует Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ. – Если в кризисный период игроки с осторожностью относились к аренде или покупке помещений до ввода здания в эксплуатацию, то сейчас эта практика постепенно возвращается на рынок. Мы ожидаем продолжения тенденции предварительных сделок, что в результате сделает часть будущего предложения недоступным для аренды и покупки еще до запуска здания. По нашему прогнозу, это приведет к дальнейшему снижению вакантности на офисном рынке Москвы – до 13,1% к концу 2018 года».

Ставки аренды по итогам года остались на прежних уровнях. В премиальных бизнес-центрах запрашиваемые ставки аренды находятся на уровне 600-750 долл. за кв. м в год, в классе А – 24-40 тыс. руб. за кв. м в год. Запрашиваемые ставки аренды в офисах класса В+ сохраняются на уровне 12-25 тыс. руб. за кв. м в год. Учитывая увеличение спроса на офисные помещения, аналитики компании JLL ожидают незначительного роста ставок аренды в 2018 году.

Автор обзора Наталья Копейченко, JLL

Тема: