28.12.2018

Новостройки Москвы: 20% сделок происходит по схеме trade-in

 В Департаменте новостроек и Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость изучили схемы приобретения первичного жилья с точки зрения их эффективности и популярности среди покупателей. 

Исследование проводилось в масс-маркете (недвижимость категорий «стандарт» и «комфорт») в старых границах Москвы. 

Напомним, ранее эксперты компании указывали на численное преимущество ипотечных сделок – их 60% от общего объема продаж, 15% совокупного спроса занимают покупки с единовременной полной оплатой. Те, кто не использует кредитные средства и не располагает суммой в размере 100% стоимости квартиры, могут воспользоваться, например, рассрочкой платежа. При этом таких покупателей на столичном рынке новостроек всего 4%. Аналитики ИНКОМ-Недвижимость объясняют, почему данный способ оплаты выгоден немногим и не выдерживает конкуренции с ипотекой. 

Также существуют лизинг и тест-драйв: обе методики предполагают аренду квартиры с последующим выкупом. Однако они не получили развития на отечественном рынке жилья – суммарно у них лишь 1% от общего числа сделок с «первичкой». 

Специалисты ИНКОМ-Недвижимость обращают внимание на низкий потенциал отдельных новаций в масс-маркете и дают разъяснения на этот счет. 

В докризисном 2013 году 25% покупателей квартир в московских новостройках использовали схему взаимозачета – trade-in. В настоящее время классическая методика претерпела изменения: по сути, сейчас это традиционная альтернативная сделка, когда старая жилплощадь продается, а объект в новостройке бронируется. Сегодня на операции по системе trade-in приходится 20% от совокупного объема спроса. Наибольшей популярностью она пользуется у тех, кто имеет наследные квартиры, отмечают риэлторы ИНКОМ-Недвижимость, а также рассказывают о последовательности действий при сделках trade-in.

Рассрочка платежа

Покупки  квартир с рассрочкой платежа занимают не более 4% в общем спросе. 

  • «Данной схеме не удается конкурировать с ипотечными займами. С одной стороны, далеко не во всех проектах предоставляется рассрочка платежа, с другой – она не всегда выгодна покупателям: срок выплаты может быть слишком коротким, а рассрочка – с процентами, – объясняет руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. – Выходит, зачастую этот способ оплаты является аналогом кредитования, но на менее выгодных условиях, чем в банке».

Лизинг и тест-драйв

Лизинг и тест-драйв оказались невостребованными у покупателей: сегодня на них приходится менее 1% сделок в сегменте новостроек. По сути, данные методики предполагают аренду квартиры с правом ее последующего выкупа.

Например, лизинговая компания приобретает у застройщика квартиру, а затем сдает ее клиенту в аренду с последующим выкупом. Отличие лизинга от ипотеки – в начислении процентной ставки: если в ипотечном займе она рассчитывается как процент от стоимости покупки, то в лизинге каждый год дорожает сам объект, в среднем на величину инфляции. Преимуществом этого способа является возможность согласования индивидуального графика платежей и мягкие требования к подтверждению дохода. Однако данный формат, появившись на рынке еще в 2010 году, так и не прижился.

Тест-драйв мог бы быть перспективным направлением, но для большинства девелоперов это слишком хлопотное и обременительное предприятие – они должны взять на себя ведение арендного бизнеса без точных гарантий того, что впоследствии квартиры будут выкуплены.

Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, комментирует: 

  • «Практика показывает, что нетипичные для массового рынка программы привлекают внимание, но так и остаются чужими: касается ли это нестандартных планировок квартир, новшеств в организации придомовой территории (в частности, “двор без машин”) или схем приобретения квартиры, таких как лизинг и тест-драйв. Думаю, причины кроются не в косности потребителей, а в недостаточной функциональности предлагаемых решений».

Trade-in

Классическая технология trade-in – взаимозачет – в разгар кризиса перестала работать по причине нестабильности ситуации на рынке жилья, в частности, ввиду непредсказуемости изменения цен на вторичные квартиры. В настоящее время методика, по сути, выглядит как обычная альтернативная сделка: 

  • старая жилплощадь продается, а объект в новостройке бронируется. Сегодня на сделки по trade-in приходится 20% в суммарной реализации. 

В докризисном 2013 году 25% покупателей на массовом первичном рынке использовали схему «квартира в зачет».

По наблюдениям специалистов ИНКОМ-Недвижимость, trade-in имеет наибольшую популярность среди владельцев наследной недвижимости (которую можно использовать в качестве актива); часто таким способом покупают новые квартиры семьи с выросшими детьми (при необходимости разъезда), а также молодые пары, ожидающие пополнения семейства.

Об этапах и особенностях проведения операций по схеме trade-in рассказывает Валерий Кочетков, начальник отдела продаж Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость: 

  • «Наиболее распространенной и действенной мы считаем следующую методику. Заключается договор, направленный на поиск покупателя вторичного жилья. После получения аванса за продаваемую квартиру и назначения даты сделки купли-продажи подписывается договор бронирования квартиры в новом доме, и фиксируется ее цена. В указанный день проводится сделка с вторичной недвижимостью, и договор купли-продажи передается на государственную регистрацию. Затем заключается ДДУ (договор долевого участия), а деньги от продажи направляются в счет оплаты квартиры в новостройке».

Обзор подготовлен Пресс-центром ИНКОМ-Недвижимость

Тема: