16.05.2008

Кто приобретает комнаты в Москве?

 

Времена московских коммуналок, по всей видимости, уходят в прошлое. Однако, как рассказали РИА Новости представители риэлтерских компаний, рынок комнат в Москве все еще существует, хотя и значительно сузился в объемах. По словам экспертов, на долю комнат в столице сегодня приходится до 5% рынка купли-продажи вторичного жилья и до 20% рынка аренды жилья, а основную часть комнат в Москве покупают и снимают жители российской провинции, желающие закрепиться в столице.

Редкий объект

 

Как утверждают эксперты, рынок купли-продажи комнат в Москве существенно сузился за последние пять лет. Только с 2005 года по 2007 год общее количество комнат, выставленных в городе на продажу, уменьшилось на 20%, говорит директор отделения «Щепкина» компании «БЕСТ-Недвижимость» Татьяна Бриккер.

«Это связано, прежде всего, с развитием рынка недвижимости в московском регионе, массовым выкупом и расселением коммунальных квартир в прошлые годы, а также с желанием людей приобрести отдельную квартиру, а не комнату, в том числе и за счет развивающейся ипотеки», - поясняет она.

По оценкам директора территориального отделения «Центральное» «МИАН - Агентство недвижимости» Павла Косова, доля комнат, продающихся в Москве, составляет примерно 5% от общего объема предложения на вторичном рынке жилья.

«Все-таки, если у человека есть определенная сумма денег на приобретение жилья, пусть и недорогого, он скорее предпочтет взять ипотеку и купить квартиру в Подмосковье или малогабаритную квартиру гостиничного типа», - соглашается Косов с коллегой из «БЕСТ-Недвижимости».

В то же время, указывают ведущий эксперт агентства недвижимости DOKI Алла Аксенова и коммерческий директор бюро недвижимости «Агент 002» Валерий Барвинец, столичный рынок комнат маленьким назвать все же нельзя: ведь по их данным, в абсолютных цифрах в настоящий момент в Москве выставлено на продажу примерно три тысячи комнат.

Так, отмечает Барвинец, на долю предложений комнат в Центральном административном округе столицы (ЦАО) приходится 390 объектов, а средняя цена квадратного метра в них составляет 7,67 тысяч долларов.

«Что касается комнат за пределами Садового кольца, то их количество среди выставленных на продажу объектов не превышает 2,6 тысяч предложений, - рассказывает специалист. - При этом предложение комнат в этой категории достаточно равномерно распределено по всем округам Москвы, и несколько больше оно бывает только в Южном, Юго-Восточном и Восточном административных округах столицы».

Портрет покупателя в интерьере

 

Собеседники агентства выделяют три основные причины, по которым отдельные комнаты в Москве все еще находят своего покупателя: безвыходность положения, например, если разъезжаются бывшие супруги, которые не успели накопить средства на отдельную квартиру, инвестиционные цели, в этом случае речь идет о приобретении комнаты в доме под снос или о приобретении комнаты для сдачи в аренду, и промежуточный этап «завоевания» Москвы.

При этом, подчеркивает Косов, 60 - 80% всех сделок на рынке комнат совершается именно под влиянием последней причины. «Основная часть покупателей - это приезжие, желающие закрепиться в Москве: сбережений на покупку однокомнатной квартиры не хватает, а наличие соседей не всегда оценивается как фактор дискомфорта», - утверждает он.

Однако, обращает внимание Аксенова, даже в этом случае порядка 30% покупателей, планирует в будущем выкупить оставшуюся площадь в квартире.

Неудивительно, подчеркивают эксперты, что высокая доля амбициозных провинциалов среди покупателей столичных комнат приводит к тому, что больше всего ценятся комнаты с потенциально наименьшим числом соседей - ведь их потом легче всего будет приобрести в полную собственность.

«Чем больше в квартире комнат, тем больше вероятность получить на кухне количество «примусов», равное количеству жильцов, - рассуждает Аксенова. - Например, если хозяин продает одну комнату в четырехкомнатной квартире, а в трех продолжает жить сам, то вы получите одного соседа. Вроде бы терпимо. А если он надумает продать все остальные комнаты, а купят их, положим не одинокие холостяки, а многодетные семьи?».

Поэтому, заключает аналитик, особенной популярностью пользуются комнаты в двухкомнатных квартирах, где и «просчитать» количество соседей будет гораздо легче, и выкупить оставшиеся квадратные метры будет дешевле.

Вместе с тем, отмечает Барвинец, именно из-за того, что спрос на комнаты в небольших квартирах наиболее высок, цена квадратного метра в них превышает среднерыночную среди жилья эконом-класса 1,5 - 2 раза.

В частности, рассказывает эксперт, стоимость комнаты в двухкомнатной квартире составит в среднем 99,29 тысяч долларов, а цена квадратного метра в ней может достигать 5,895 тысяч долларов, тогда как комнаты в трехкомнатной и четырехкомнатной квартирах обойдутся покупателю в среднем от 84,7 до 85,1 тысяч долларов, а квадратный метр в них будет стоить 5,3 - 5,6 тысяч долларов соответственно.

«Ценообразование по комнатам происходит очень непросто. Две комнаты с одинаковыми параметрами в одном и том же доме могут стоить по-разному из-за того, что в одной квартире соседи, скажем алкоголики, а в другой - спокойные люди», - признается он.

 

Арендуем соседей

 

С уменьшением в Москве объема рынка купли-продажи комнат, становится меньше и объем столичного рынка аренды комнат, говорят собеседники РИА Новости.

«Если сравнить сегодняшний рынок аренды комнат с рынком пятилетней давности, то из-за действия программы правительства Москвы по расселению коммуналок, доля сдаваемых в столице комнат уменьшилась на порядок», - констатирует директор отделения «Центр аренды» «БЕСТ-Недвижимости» Юлия Гасиловская.

Она отмечает, что в настоящее время все комнаты, сдающиеся в столице, можно разделить на две основных категории - комнаты в «коммуналках» в старых особняках в центре Москвы, которые еще не реконструированы и не расселены, и комнаты в отдельных квартирах на окраинах столицы, сдающиеся либо москвичами, которые в них не проживают, либо малоимущими гражданами, зарабатывающими таким образом на питание и квартплату.

Долю рынка аренды комнат в общем объеме рынка аренды жилья в столице Гасиловская оценивает в 20%.

В свою очередь, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость» (входит в  ГК «Пересвет-Групп») Галина Фабрицкая указывает, что комнаты в коммунальных квартирах составляют лишь треть всего московского рынка аренды комнат. В то же время, уточняет она, такие комнаты пользуются повышенным спросом: «Нанимателю легче жить в коммунальной квартире, чем в соседней комнате с собственником - меньше контроля, а значит, меньше и бытовых конфликтов».

Однако снять такую комнату, как, впрочем, и любую другую отдельную комнату в квартире через агентство недвижимости гораздо сложнее, чем квартиру, подчеркивает первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-аренда» Мария Жукова. Она замечает, что, хотя на рынке аренды жилья в Москве существует «огромный спрос на комнаты, времени и сил на поиск такого варианта затрачивается несоизмеримо больше, чем на поиск квартиры среднего ценового диапазона, тогда как вознаграждение агентства за эту сделку будет значительно ниже».

По словам Жуковой, трудность подбора варианта комнаты является одной из причин, по которым риэлторы не хотят работать с этой категорией недвижимости. Кроме того, добавляет собеседница агентства, сдача комнат сопряжена со многими трудностями.

«Хорошо, если квартира, в которой сдается комната, принадлежит одному собственнику - у жильцов не будет проблем. В случае же съема комнат в коммунальной квартире в 99 случаях  из 100 возникают сложности с соседями, которые совсем не рады  временному жильцу», - утверждает она.

Таким образом, заключают специалисты, несмотря на то, что в Москве достаточно велико количество людей, потенциально желающих снять комнату, соответствующего спросу предложения просто нет: с каждым годом все меньше становится коммунальных квартир, и «комнатное» предложение может пополняться лишь за счет разведенных супругов или собственников, сдающих часть квартиры, в которой они живут.

При этом, отмечают аналитики, сдача комнат в аренду, все же, не является особенно привлекательной с инвестиционной точки зрения: максимальная ставка аренды комнаты, по данным Фабрицкой, не превышает 15 тысяч рублей в месяц, а минимальная может составлять и 9 тысяч рублей в месяц.

«Если купить комнату, а потом сдавать ее в аренду, то говорить о самоокупаемости нет смысла, потому что на это, даже при максимальной цене аренды, уйдет как минимум 40 лет», - уверена Гасиловская.

Очевидно, что трудности с наймом комнаты в Москве и уменьшение объемов рынка купли-продажи комнат - явления одного порядка. В конце концов, если комнат стали меньше продавать и приобретать, то и сдавать их будут меньше. Это, соглашаются эксперты, свидетельствует о новом уровне развития столичного рынка недвижимости, на котором покупатели уже хотят не просто купить любую жилплощадь, но и предъявляют к ней хотя бы минимальные требования комфортности.

Однако полностью рынок комнат в Москве все же не исчезнет, полагают аналитики, подчеркивая, что, с одной стороны, столица всегда будет оставаться городом новых горизонтов для приезжих из провинции, а с другой - в ней всегда найдутся люди, готовые делить свое жилье с одним или даже несколькими соседями и зарабатывать на этом.

 

Тема: