07.06.2007

Оформляем участок в собственность. Часть 3

Возникающие вопросы мы разбираем с одним из ведущих специалистов по законодательству о недвижимости, и. о. начальника Управления Росрегистрации по обеспечению установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимость Алексеем Вадимовичем Акчуриным.
 
 
 
Что делать, если земля под домом - в аренде
 
У меня участок, предоставленный в аренду на 30 лет в октябре 1991 г. с правом строительства и передачи по наследству. Геодезическая съемка участка имеется, межевание проведено. Есть дом, но он не введен в эксплуатацию, т. к. земля не оформлена. Подскажите: как мне быть? Специалист сельского совета, которым земля выдавалась в аренду, ничего вразумительного сказать не может.
 
С уважением Пеник Ирина Васильевна.
 
Прежде всего вы как минимум до 2019 года сможете пользоваться участком на праве аренды (поскольку она у вас на 30 лет и при условии, что договор аренды был зарегистрирован в земельном комитете). Причем считать, что такая земля «не оформлена», - неверно, т. к. договор аренды, оформленный в надлежащем порядке (в вашем случае - зарегистрированный в земельном комитете), является полноценным правоустанавливающим документом на участок.
 
А действовать вы можете так.
 
1. Обращаетесь в территориальное подразделение Роснедвижимости за получением кадастрового плана участка.
 
! Имейте в виду: может оказаться, что в госземкадастре недостаточно сведений о вашем землевладении, тогда вам дадут соответствующий ответ и понадобится заново провести межевание, чтобы уточнить границы и площадь участка.
 
2. Оформляете в БТИ технический паспорт дома.
 
3. Обращаетесь в управление Росрегистрации по месту нахождения участка с заявлением о государственной регистрации права собственности на дом. Для этого предъявляете правоустанавливающий документ на участок (договор аренды), кадастровый план участка и техпаспорт БТИ.
 
! Обратите внимание: разрешения на ввод в эксплуатацию для индивидуальных жилых домов не требуется. Это упрощение введено «дачной амнистией» на срок до 1 января 2010 г.
 
Что касается ваших прав на участок в дальнейшем, то здесь возможно два варианта.
 
Первый: вы и ваши наследники продолжают арендовать землю, т. к. вы имеете преимущественное право на продление арендных отношений на основании п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ.
 
Второй: вы обращаетесь в орган местного самоуправления (районную администрацию) с заявлением о предоставлении участка в собственность на основании ст. 36 Земельного кодекса РФ. Эта статья дает право на получение земли собственникам строений, расположенных на участке. Закон оговаривает, что участок в этом случае может передаваться в собственность как бесплатно, так и за плату - в зависимости от особенностей регионального законодательства и решений органов местного самоуправления.
 
 
 
Как объединить или разделить наделы
 
В 2003 году мы купили три смежных участка. На первом построили дом, на втором - баню, а третий хотим продать (его размер 9 соток). Но нам бы хотелось продать его не весь, а 6 соток. А остальные 3 сотки объединить с нашими оставшимися участками. Возможно ли это?
 
С уважением Татьяна.
 
И объединение, и раздел участков (выделение части участка) вполне возможны. В вашей ситуации следует:
 
Объединить три имеющихся участка в один.
 
Для этого нужно провести землеустроительные работы по формированию единого объединенного участка.
 
Документ о формировании единого участка, составленный по результатам землеустройства, подаете в подразделение Роснедвижимости по месту нахождения участка. Прилагаете документы о собственности на бывших три участка и заявление об объединении ваших земельных наделов.
 
Роснедвижимость вносит изменения в госземкадастр и выдает вам новый кадастровый план единого участка с набором сведений, необходимых для госрегистрации права собственности на такую землю.
 
Полученный кадастровый план вместе с правоустанавливающими документами на бывшие три участка подаете в подразделение Росрегистрации, чтобы оформить свое право собственности на образованный единый участок.
 
После этого вы можете «отрезать» те самые 6 соток, которые хотите продать. Однако имейте в виду, что разъединение и образование отдельного участка допускается, если такой «кусочек» имеет размер не меньше минимальной нормы для участков соответствующего назначения (эти нормы устанавливают местные власти каждого населенного пункта). Ваши 6 соток в этот предел, скорее всего, «впишутся».
 
Для выделения участка проводятся сходные процедуры: землеустроительные работы по формированию 6-соточного надела, соответствующее оформление в Роснедвижимости, затем в Росрегистрации. Получив свидетельство о госрегистрации права собственности на участок в 6 соток, вы сможете продать его.
 
 
 
ВАЖНО!
 
Для объединения участков требуется обязательное условие: все они должны иметь одинаковое целевое назначение (разрешенное использование) - для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), либо для личного подсобного хозяйства (ЛПХ), либо для дачного хозяйства и т. д.
 
 
 
Помогите «подстегнуть» чиновников!
 
С декабря 2006 года я начал оформлять свой участок в 11,5 сотки в садоводческом товариществе. Заключил договор для межевания и составления кадастрового плана. Процесс застопорился из-за того, что в районном земельном комитете требуют с землевладельцев выкопировку из генплана застройки садового участка, а также постановление, ее утверждающее. И еще справку от архитектора, что через мой участок не проходят коммуникации. По словам архитектора, у него таких документов нет и не было. Получается замкнутый круг. Я и еще несколько сотен таких граждан не можем получить кадастровый план. Подскажите: как быть дальше с этой бюрократией?
 
(По электронной почте.)
 
К сожалению, письма, в том числе это, не всегда содержат полный объем информации, необходимой для четкого оценивания ситуации и ответа на вопрос, законно ли действуют чиновники. Кроме того, сами граждане нередко путаются в дебрях сложнейшего законодательства о недвижимости и не совсем правильно представляют себе положение, в котором оказались. Поэтому мы можем дать общие советы по плану действий в подобных случаях.
 
1. Если вам отказывают в чем-либо (принятие необходимого решения, выдача документа и т. д.) или требуют малопонятные, сложнодоступные справки и т.п., то пишите чиновникам заявление с требованием объяснить, на основании какого нормативного акта они это делают.
 
2. Полученный официальный ответ поможет определить законность предъявляемых к вам требований (для этого можно обратиться, например, в юрконсультацию), а также будет основанием для аргументированного обжалования неправомерных решений.
 
3. Защищать свои права путем обжалования можно в двух формах: административной и судебной. В первом случае вы просите разобраться в ситуации и принять меры вышестоящие органы, руководителей тех чиновников, которые нарушают ваши интересы. Во втором случае обращаетесь с жалобой в суд.
 
 
 
ЭТО ПРИГОДИТСЯ!
 
На прошлой неделе в Общественной палате РФ прошли слушания по проблемам «дачной амнистии». По итогам было принято решение о создании специальной комиссии, которая будет в том числе принимать жалобы землевладельцев для выявления наиболее острых проблем и выработки мер по их решению. Куда и как можно будет обращаться, мы вам обязательно сообщим.
 
 
 
ВАЖНО!
 
По каким причинам отказывают в регистрации прав на недвижимость
 
По данным Росрегистрации, около 3% граждан, подающих заявления на регистрацию своих прав на дома и участки, получают отказ.
 
Рейтинг оснований для отказа таков:
 
1-е место - непредоставление надлежащего кадастрового плана.
 
Проблема в том, что в большинстве случаев землевладельцам необходимо заново оформлять такой документ, поскольку кадастровые планы, составленные ранее 1999 г., как правило, не содержат всей необходимой информации об участке.
 
2-е место - отсутствие документов о предоставлении участка.
 
«Дачная амнистия» в ряде случаев позволяет бесплатно получить в собственность участок, даже если нет каких бы то ни было документов на него (например, наделы в дачных товариществах). Но! Чтобы зарегистрировать свои права на такую землю, сначала нужно пройти процедуру приватизации участка в местных органах власти. И уже затем, получив документ о предоставлении земли, обращаться в Росрегистрацию.
 
3-е место - расхождение в площади участка по кадастровому плану и документу о предоставлении (приобретении) земли, когда разница превышает минимальный размер для участков соответствующего назначения.
 
Напомним, по новому законодательству «лишние» сотки при определенных условиях оформляются в собственность бесплатно. Несоблюдение таких условий препятствует госрегистрации прав на всю площадь участка.
 
Еще одна частая проблема - это попытка зарегистрировать права на участок, который по нынешним законам не может находиться в частной собственности.
Тема: