21.04.2018

На складском рынке Московского региона резко снизилась вакантность

Согласно данным компании JLL, по итогам первых трех месяцев 2018 года доля свободных складских площадей в Московском регионе упала на 1,9 п.п. – с отметки 8,3% на конец 2017 года до 6,4%. В абсолютном выражении объем незанятых помещений снизился до 1,08 млн кв. м. Данный показатель как в относительном, так и в абсолютном значении является минимальным с начала 2015 года.

  • «Существенному сокращению объема свободных помещений в течение 1-го квартала способствовала высокая активность на вторичном рынке. За первые три месяца года свой статус с “занято” на “свободно” и наоборот сменили более 0,5 млн кв. м в существующих объектах. Значительное превышение в этом объеме занятых блоков над высвободившимися привело к снижению вакантности, – говорит Оксана Копылова, руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL. – В целом тренд сокращения объема незанятых складов прослеживается с начала 2017 года».

Основной причиной такого резкого падения вакантности, помимо активизации спроса, стал низкий объем нового строительства. За первые три месяца года ввод качественных складских площадей в Московском регионе составил 68 тыс. кв. м, из которых 46 тыс. кв. м – это блоки в «PNK Парк Валищево».

Перспективы года

До конца 2018 года анонсировано еще 879 тыс. кв. м новых складских проектов. Крупнейшими проектами года станут склады по схеме built-to-suit для ритейлеров, а именно: 

  1. комплекс компании Wildberries.ru (146 тыс. кв. м), 
  2. 90 тыс. кв. м в Солнечногорском районе для крупного международного ритейлера, 
  3. 68 тыс. кв. м – здание для компании «Утконос» в парке «Ориентир Север 3», 
  4. здание площадью 52 тыс. кв. м для логистической компании «Оператор коммерческой недвижимости» в «PNK Парк Валищево».
  • «Чуть более половины из строящихся проектов 2018 года (487 тыс. кв. м) на данный момент не заняты. Ввод такого количества спекулятивных складов, безусловно, приведет к росту вакантности в моменте, но высокая активность рынка будет способствовать ее сокращению. По итогам года мы ожидаем стабилизации доли свободных площадей в пределах 6-7%», - отмечает Оксана Копылова.

В противовес низкому объему нового предложения, спрос на складском рынке сохраняется на высоком уровне. В течение 1-го квартала объем сделок аренды и покупки складов в Московском регионе составил 452 тыс. кв. м, что в три раза превышает показатель аналогичного периода прошлого года. 71% объема сделок этого квартала относятся к уже введенным площадям, остальное – контракты по будущему строительству.

  • «Хотя начало года традиционно считается тихим периодом, результат первых трех месяцев 2018 года стал рекордным для аналогичных кварталов за всю историю рынка и сопоставимым с итогами 1-го полугодия 2017 года, – подчеркивает Евгений Бумагин, директор по России и СНГ, отдел складских и индустриальных помещений компании JLL. – Высокая бизнес-активность, с превышающим 300 тыс. кв. м ежеквартальным объемом сделок, сохраняется уже на протяжении года, что обусловлено стабильно низким уровнем арендных ставок».

Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на складском рынке Московского региона по новым сделкам находятся в диапазоне 3,3-3,6 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Фактические ставки аренды различаются применительно к конкретному объекту и его местоположению, сохраняя зависимость относительно удаленности от МКАД.

Среди сделок стоит отметить:

  1.  аренду компанией «ВкусВилл» склада компании «Дикси» в «PNK Парк Северное Шереметьево» (52 тыс. кв. м), 
  2. покупку ритейлером «Максидом» здания «Нидан Соки» в Котельниках (41 тыс. кв. м), 
  3. расширение компании DNS в «Атлант Парк» (39 тыс. кв. м), 
  4. новый BTS-проект A Plus Development для производственной компании AGC Glass в Клину (21,6 тыс. кв. м).

 В целом наиболее активным по объему арендованных и купленных площадей традиционно был ритейл, на который пришлось 40% спроса прошедшего квартала.

При условии сохранения текущего уровня активности на рынке, объем сделок со складами в Московском регионе по итогам года может достичь 1,5 млн кв. м. 

  • «Сейчас на рынке ведется активная работа над целым рядом крупных заявок площадью свыше 30 тыс. кв. м каждая, и что важно – спрос на большие блоки формируют компании самых разных секторов. На фоне этих позитивных сигналов опасения вызывают только геополитические события, которые могут скорректировать планы развития некоторых компаний, а в ряде случаев поставить их на паузу», - замечает Евгений Бумагин.

Подведем краткие итоги

  •     Вакантность в складах снизилась до минимума с начала 2015 года как в относительном, так и в абсолютном значении (6,4%, или около 1 млн кв. м).
  •     Рекордно высокий объем сделок для 1-го квартала, сравнимый с результатом 1-го полугодия прошлого года, - 452 тыс. кв. м.
  •     На рынке ведется работа над целым рядом крупных заявок площадью более 30 тыс. кв. м.
  •     При сохранении активности объем сделок со складами в Московском регионе в 2018 году может достичь 1,5 млн кв. м, однако геополитические события могут скорректировать планы некоторых компаний.

Обзор подготовила Наталья Копейченко, JLL

Тема: