18.02.2018

Исследование регионального рынка складов по итогам 2017 г и прогноз 2018

Коротко об основном на складском рынке

  1. Доля свободных складов в регионах (без учета Москвы и Петербурга) снизилась до 4% по итогам 2017 года. Аналогичный показатель в Москве – 8,3%, в Петербурге – 4,8%;
  2. В абсолютном значении в Москве в 2,4 раза больше пустых складов, чем во всей остальной России;
  3. Значительное сокращение вакантности произошло в крупнейших региональных хабах – Новосибирске, Казани, Ростове-на-Дону;
  4. Лидеры по объему складов среди региональных городов – Екатеринбург и Новосибирск, в каждом из которых предложение приближается к 1 млн кв. м; в топ-5 также входят Ростов-на-Дону, Казань и Самара;
  5. В регионах в 2017 году введено 427 тыс. кв. м складов (снижение вдвое по сравнению с предыдущим годом); на 2018 год заявлено 559 тыс. кв. м. 54% региональных анонсов 2018 года строятся под клиента;
  6. По спросу в 2017 году лидировали Екатеринбург, Новосибирск и Челябинск; основной объем сделок закрывают ритейлеры, в первую очередь продовольственные;
  7. Новая тенденция: строительство складов в центрах, ранее не рассматривавшихся в качестве хабов, например, Мурманске, Тюмени, Кирове, Туле;
  8. Арендные ставки в ряде регионов выше, чем в Москве.

Вакантность складских помещений

Согласно данным компании JLL, по итогам 2017 года на региональных рынках России, исключая Москву и Санкт-Петербург, уровень вакантных площадей сократился до 4% по сравнению с 8% на конец 1-го полугодия. Для сравнения, в Московской области этот показатель равен 8,3%, в Санкт-Петербурге – 4,8%.

В абсолютном значении в Москве сейчас в 2,4 раза больше пустых складов, чем во всей остальной России, включая второй по величине складской рынок страны – Санкт-Петербург.

Низкий показатель вакантности в регионах стал результатом значительного сокращения свободных площадей во 2-й половине прошедшего года в наиболее востребованных логистических хабах – Новосибирске, Казани, Ростове-на-Дону.

В отдельных городах общий объем предложения низкий, и локальный рынок качественной складской недвижимости представлен ограниченным количеством проектов. Несмотря на это, показатель вакантности там довольно высок и находится в диапазоне 20-38% (Саратов, Брянск, Кемерово, Курск, Иркутск), при этом в абсолютном значении объем вакантных площадей в каждом из них не превышает 15 тыс. кв. м.

  • «В целом российский региональный рынок качественных складских площадей остается крайне неоднородным. Объем предложения в Московском регионе составляет почти 17 млн кв. м, в Санкт-Петербурге – 2,8 млн кв. м, а в остальных городах России – 8,4 млн кв. м. Такое распределение складских площадей обусловлено спросом в том или ином городе, - комментирует Оксана Копылова, руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL. – Крупнейшими хабами и лидерами по объему качественного предложения складов в регионах являются Екатеринбург и Новосибирск, где к концу 2017 году насчитывалось более 990 тыс. и 920 тыс. кв. м соответственно».

Всего за 2017 год на региональных рынках (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) было введено 427 тыс. кв. м, что в два раза меньше результата предыдущего года. На 2018 год анонсировано 559 тыс. кв. м площадей, находящихся сейчас в стадии строительства, и еще порядка 300 тыс. кв. м может быть построено по запросу клиентов.

Лидерами по объему ввода в регионах в 2017 году стали Екатеринбург (97 тыс. кв. м), Владивосток (50 тыс. кв. м), Казань (39 тыс. кв. м).

Среди ключевых проектов 2017 года стоит выделить строительство распределительного центра X5 Retail Group в Екатеринбурге (девелопер – Romex, площадь 35,6 тыс. кв. м), 6-й фазы логистического центра «Придорожный» в Самаре («СамараТрансАвто», 34 тыс. кв. м), распределительных центров «Магнит» в Мурманске (33 тыс. кв. м) и Кирове (30 тыс. кв. м), а также РЦ X5 Retail Group в Тюмени (30 тыс. кв. м).

Цены, спрос и прогнозы

  • «Среди лидеров по объему площадей, анонсированных на 2018 год, мы также видим города-миллионники, традиционные для строительства качественных складов: Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Казань, Самара, Краснодар. Из 559 тыс. кв. м, находящихся сейчас в стадии строительства, 54% уже реализуются под клиента. Для сравнения, в Москве под клиентов строится 45% анонсов 2018 года», - отмечает Оксана Копылова.

В числе крупнейших региональных проектов этого года – 3-я фаза комплекса «Ролси» в Екатеринбурге (50 тыс. кв. м), а также новые здания в ПЛП Новосибирской области: в комплексе «Сибирский» (ранее «Евразия Логистик», 66 тыс. кв. м) и РЦ «Почта России» (48 тыс. кв. м).

  • «В целом на региональных рынках сегодня наблюдается дефицит качественных складских объектов. Крайне ограниченное спекулятивное строительство и акцент девелопмента на проектах “под клиента” привели к значительному сокращению доли вакантных площадей, - говорит Вячеслав Холопов, региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL. – Параллельно наблюдается еще одна интересная тенденция: на фоне относительно насыщенных рынков, таких как Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону, расширяется география качественного складского предложения в городах, ранее не рассматриваемых в качестве транспортных хабов федерального значения, например, в Мурманске, Тюмени, Кирове, Туле. Таким образом, ритейлеры увеличивают зоны регионального покрытия и выбирают эти города для развития логистической базы, исходя из внутренних потребностей развития компании».

В целом по спросу в 2017 году лидировали Екатеринбург, Новосибирск и Челябинск. На эти три города относятся 73% федеральных сделок, которые прошли через консультантов (т.е. исключая прямые сделки между собственниками и пользователями складских площадей).

Ключевыми потребителями качественных складов на региональных рынках остаются крупные торговые сети, в первую очередь продовольственные. Параллельно процессу консолидации рынка розничной торговли в сегменте FMCG в регионах идут два процесса. 

  1. Первый – это наращивание складских площадей в городах основного присутствия и наилучшего регионального покрытия, то есть ключевых логистических центрах, таких как Екатеринбург, Новосибирск и Ростов-на-Дону. 
  2. Второй – это развитие «сетки» покрытия за счет второстепенных по важности локаций, в том числе и за счет покупки локальных торговых сетей.

Среди крупнейших региональных сделок 2-го полугодия 2017 года стоит выделить аренду 46 тыс. кв. м ритейлером «Детский мир» в ТЛК «Южноуральский» (Челябинская область) и аренду 30 тыс. кв. м в индустриальном парке «PNK-Косулино» (Екатеринбург) компанией Auchan.

Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на региональных рынках сохраняются в диапазоне 2,8-3,6 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Исключением из этого диапазона являются отдельные проекты. Как результат, в наиболее дефицитных локациях, например, таких как Приморье и Владивосток, средние ставки могут достигать 4-4,5 тыс. руб. за кв. м в год, превышая аналогичный показатель в Московском регионе.

Обзор подготовила Наталья Копейченко, JLL

Тема: